Nieuws

133.000 huizen zeer geschikt voor Nul op de Meter!

26 oktober 2015

Uit eerder onderzoek bleek al dat particuliere woningeigenaren Nul op de Meter willen (ver)bouwen. Alleen de vraag was, wáár zijn deze mensen precies? Door de uitkomst van recent onderzoek in opdracht van Stroomversnelling weten we dat nu: de klant zit in heel Nederland! Maar liefst 133.000 huizen blijken zeer geschikt voor een Nul op de Meter verbouwing.

De selectie

Stroomversnelling heeft een selectie gemaakt van woningen met de meest gunstige condities voor een aanpak op korte termijn:

-grondgebonden woningen uit de jaren 1950-1980, gelegen in een groeigebied
-WOZ-waarde is hoger dan 230.000 euro
-de energiekosten van de bewoners zijn bovengemiddeld (dus hoger dan 175 euro per maand)
-eigendom van een corporatie met investeringscapaciteit
-eigendom van een particuliere eigenaar met bovenmodaal inkomen
-gelegen in een wijk met juist veel of juist weinig mutaties
-met bewoners met potentiele interesse in een grote verbouwing.

Waar liggen die 133.00 ideale begin-woningen?

In de overzichtskaart onder aan dit bericht zie je de verspreiding van ideale begin-woningen voor Stroomversnelling over Nederland. De eerste conclusies hierbij zijn:

-Potentiële klanten vinden we verspreid over heel Nederland.

-Potentiële klanten bevinden zich in stedelijke gebieden, en buiten de centra van grote(re) steden.

-Met name in de Randstad, in het midden van Noord Holland, en rondom de Brabantse steden zijn veel potentiële klanten te vinden.

De top 10 van gemeenten met de meeste ideale begin-woningen:

1.      Breda (2.853)

2.      Tilburg (2.501)

3.      ‘s-Hertogenbosch (2.169)

4.      Eindhoven (2.101)

5.      Amstelveen (1.923)

6.      Haarlemmermeer (1.653)

7.      De Ronde Venen (1.341)

8.      Ede (1.276)

9.      Uden  (1.227)

10.     Veldhoven (1.227)

Analyse van big data

Om de juiste selectie te maken is een big data-analyse uitgevoerd. De onderzoekers hebben daarbij gekeken naar de variabelen voor die wijken waar een Nul op de Meter aanpak in éérste instantie (maar zeker niet als enige) het makkelijkst toegepast kan worden:

  1. Populaire woonregio’s (niet-krimpgebieden)
  2. Grondgebonden woningen
  3. Bouwjaar 1950 t/m 1980
  4. Bovengemiddelde energiekosten (meer dan 175 euro per maand)
  5. Een bovengemiddelde woningwaarde (WOZ > 230.000 euro)
  6. Financiële ruimte bij de woningeigenaar (midden/hoog inkomen o.b.v. CBS)
  7. Corporaties met financieringsruimte (gemid. schuld per wooneenheid <30K)
  8. Interesse in woningverbetering of verbouwing (o.b.v. Google)
  9. Weinig mutaties of juist veel (< 5% of juist >20%)

De analyse is gemaakt op postcodegebied. Een eerste selectie vond plaats op basis van postcode-selectie met meer dan 15 wonigen die voldoen aan de eerste vijf kenmerken zoals hierboven genoemd. De overige postcodes vielen af voor de vervolganalyse.

Vervolganalyse

Na deze kwalificatie op basis van essentiële kenmerken volgen een aantal kenmerken (no. 6 t/m 9) die de postcode meer of minder interessant maken voor Nul op de Meter renovaties. Om een beeld te kunnen schetsen met deze kenmerken, hebben de onderzoekers ieder kenmerk geoperationaliseerd met beschikbare data en hier vervolgens een score van 0 of 1 aan verbonden:

Kenmerk Operationalisatie
1 t/m 5 Bij kwalificatie van tenminste 15 woningen in de postcode aan de eerste vijf kenmerken krijgt de postcode één punt.
Financiële ruimte woningeigenaar Het onderzoek gebruikt de verdeling in inkomens voor de corresponderende CBS-buurt van de postcode. Aanname is dat de helft van de mensen met een middeninkomen voldoende investeringsruimte zal hebben en alle mensen met een hoog inkomen. Is de optelling van deze twee groepen (50% middeninkomen + 100% hoog inkomen) tenminste 50% in de CBS-buurt, dan krijgt de postcode één punt.
Corporatie met investeringsruimte Er zijn 107 corporaties met een gemiddelde schuld per wooneenheid van minder dan 30.000 euro. Als één van deze corporaties tenminste 10% van haar bezit in de gemeente heeft waartoe de postcode behoort, krijgt de postcode één punt.
Interesse in woningverbetering Het onderzoek gebruikt een Google-trendanalyse. Als er in de gemeente waartoe de postcode behoort bovengemiddeld wordt gezocht op de woorden “bouwbedrijf” of “spouwmuurisolatie” (als indicatie voor een potentiele interesse in een omvangrijke verbouwing), krijgt de postcode één punt.
Weinig mutaties of juist veel Hiervoor zijn mutatiegegevens van het Kadaster gebruikt. Als in de laatste vijf jaar minder dan 10% of juist meer dan 20% van de woningen een mutatie heeft gehad, dan krijgt de postcode één punt.

De genoemde kenmerken zijn een benadering van de werkelijkheid, maar door deze manier van scoren middelen foutieve benaderingen zich weer enigszins uit.

Resultaten

Er zijn 6.912 postcodes in Nederland waarbinnen minstens 15 woningen voldoen aan de kenmerken voor Nul op de Meter renovaties. Dat is ongeveer 1,5% van alle postcodes in Nederland. Aangezien niet alle postcodes voor woongebieden gelden, gaat het om zo’n 5% van de huishoudens in Nederland. De scores voor deze postcodes op de laatste 4 kenmerken zijn ongeveer normaal verdeeld: 8% krijgt 1 punt, 24% 2 punten, 32% 3 punten, 28% 4 punten en 9% 5 punten.

De resolutie van het postcode-6 gebied is hoog en de resultaten zijn dan ook tot op het niveau van de regio, gemeente of zelfs de wijk te visualiseren (de gemeente Groningen kent bijvoorbeeld al 5.500 postcodes). Voor de visualisatie op landelijk niveau zijn de resultaten vertaald naar het postcode-4 niveau (wel de cijfers, niet de letters), waarvan er 5.000 in Nederland zijn.

Mate van ideaal-zijn

Een woning is past echt ideaal voor een Nul op de Meter aanpak, als er tenminste 14 anderen dichtbij staan die ook aan de voorwaarden voldoen. Dit levert een aantal van 132.752 meest ideale begin-woningen op.

Die 132.752 zijn overigens weer als volgt verdeeld over de puntencategorieën:

1 punt: 10.174 woningen

2 punten: 31.942 woningen

3 punten: 42.247 woningen

4 punten: 36.704 woningen

5 punten: 11.685 woningen

Er zijn dus 11.685 meest ideale woningen.

Download het hele onderzoek

 Figuur: Spreiding ideale postcodes voor Nul op de Meter in Nederland KaartNLmarkt