Nieuws

30-jarige financiering gezocht voor VvE’s   

01 mei 2017

In Nederland zijn binnen nu en een aantal jaar 595.000 appartementen aan grootschalige renovatie toe, het overgrote deel hiervan is particulier bezit. Stroomversnelling zoekt samen met banken, VvE´s, gemeenten en adviseurs naar financiële constructies om deze appartementen betaalbaar te renoveren naar Nul op de Meter.

Tijdens de werksessie ’30-jarige financiering gezocht voor renovatie naar Nul op de Meter door VvE´s’ schoven 30 stakeholders aan; van BZK, provincies, verschillende banken zoals Triodos, ASN, Rabobank, ABN AMRO Bank en BNG Bank, NIA, NLII, VvE Belang tot gemeenten en adviseurs. Op initiatief van het Nederlandse Investerings Agentschap en Stroomversnelling bundelden zij hun kennis en energie in de zoektocht naar een financiële oplossing voor VvE´s. Met die oplossing kunnen VvE´s hun appartementen betaalbaar renoveren naar moderne, comfortabele woningen met een gezond binnenklimaat in een mooi ‘nieuw’ aangekleed complex waarbij evenveel energie wordt opgewekt als de woning en de bewoners verbruiken: Nul op de Meter. Een belangrijke maar moeilijke opgave.

In Nederland zijn binnen nu en een aantal jaar meer dan een half miljoen appartementen aan grootschalige renovatie toe door de matige tot slechte staat van onderhoud waarin ze verkeren. De appartementen zijn voor het overgrote deel particulier eigendom, soms gaat het om gemengd bezit wat betekent dat een aantal appartementen van een woningcorporatie of private investeerder is. De opgave om hiervoor een geschikte langjarige financieringsconstructie te vinden blijkt echter om uiteenlopende redenen niet gemakkelijk.

Weinig geld in de pot

Zo blijkt namelijk onder meer dat een groot deel van de VvE’s onvoldoende heeft gespaard voor een grootschalige renovatie. Daarom zal zo´n renovatie al snel leiden tot een per saldo hogere voorschotbijdrage aan de VvE. Daar staat tegenover dat doorgaan op de oude voet, steeds kleine reparaties doen, financieel onrendabel is. Eigenaars, die hiervan niet doordrongen zijn, zijn op de langere termijn dan veel duurder uit. Het is voordeliger om nu grootschalig te renoveren en daarmee flink op energielasten te besparen. Bijkomend voordeel is dat men na de Nul op de Meter renovatie een zo goed als nieuw gebouw heeft dat weer jaren mee kan, in waarde toeneemt en daarmee beter is voor de verkoopbaarheid van de appartementen.

€55.000 per woning

Behalve dat er nog geen langjarige financieringsoplossing voor handen is (25-30 jaar) die nodig is om deze grootschalige renovatie financierbaar (en daarmee betaalbaar) te maken, is er ook nog onvoldoende goed, betaalbaar en transparant aanbod. Bouwers/installateurs/toeleveranciers hebben nog weinig renovatieconcepten beschikbaar voor VvE’s die naar Nul op de Meter willen renoveren. De prijzen per appartement voor een Nul op de Meter renovatie liggen nu nog rond de € 55.000 per woning. De kwaliteit en garantie voor de beloofde energieprestaties en de garanties op goed onderhoud zijn nog onvoldoende gewaarborgd. Er moet nog flink geschaafd worden aan de wijze waarop de prestaties en de inzichtelijkheid van het onderhoud voor de komende jaren worden gegarandeerd.

Goed nieuws: de urgentie wordt gevoeld

Er is ook goed nieuws. Verschillende stakeholders hebben tijdens de bijeenkomst uitgesproken de urgentie van de opgave te voelen. De stakeholders zijn bereid gezamenlijk te werken aan het oplossen van knelpunten en aan het formuleren van de randvoorwaarden en criteria voor de financiering van pilotprojecten. Deze projecten dienen als opmaat naar opschaling zodat nog veel meer VvE’s zullen volgen.

De gemeente Apeldoorn werkt graag mee aan een dergelijke pilot en is bezig met de financiering hiervoor. Theo van Es, gemeente Apeldoorn: “We hebben een regeling voor collectieve investeringen alleen heeft deze een looptijd van 15 jaar. Maar, de regeling biedt ruimte voor uitzonderlijke gevallen, zoals bijvoorbeeld een pilotproject. Wij zijn daarom nu aan het onderzoeken of we voor één of twee pilotprojecten een langjarige, als in 25 jaar, laagrentende lening kunnen verstrekken.”

Kees van Berg van de Rabobank wenst een andere rol van de overheid: “Naar mijn mening moet de overheid zich vooral niet bezighouden met het optuigen van financieringsconstructies om een gebrek aan businesscases op te vangen. De overheid zou zich veeleer moeten richten op het naleven van bestaande wetgeving en kerncompetenties zoals voorlichting, geen slapende VvE’s, goede MJOPs, vernieuwing reglementen, schaalvergroting, begeleiding en dergelijken. Om maatschappelijke doelstellingen binnen handbereik te brengen van VvE´s, kan voor een bepaald aantal pilots directe subsidie op zijn plaats zijn of een aangekondigde stapsgewijze verhoging van de kostprijs van energie.”

Dorine Putman-Devilee van de ASN Bank ziet het nut van samenwerken naar betere oplossingen: “De banken kunnen binnen de huidige manier van beoordelen niet altijd de benodigde gelden voor de retrofit financieren. De lange looptijd van de lening, het ontbreken van hypothecair onderpand en onzekerheid over de juridische afdwingbaarheid van de betalingen zijn hierbij de traditionele obstakels. De naar voren gehaalde energiekosten en onderhoudskosten kunnen nu niet volledig meegenomen worden in de beoordeling van de kredietwaardigheid. We zullen en moeten hier samen een antwoord op vinden. Hierbij zullen de banken hun gelden willen samenvoegen met kapitaal dat meer risico kan en mag nemen.”

Wat de Taskforce financiering verder gaat doen

De stakeholders verkennen de komende tijd gezamenlijk concreet een tweetal verschillende financieringsoplossingen. Eén waarbij een VvE bijvoorbeeld via een waarborgfonds gefinancierd (en misschien ook ontzorgt) zou kunnen worden. Daarnaast wordt door de zogenaamde Taskforce een 30-jarige lening via het Nationaal Energie Bespaarfonds (NEF) onderzocht. Echter; om voor financiering in aanmerking te komen moet de basis goed zijn. Een goede basis betekent een financieel gezonde VvE en een kwalitatief goed en betaalbaar renovatieaanbod. Fleur Elderhorst, Stroomversnelling: “Elk individueel lid van de VvE moet bovendien goed doorzien wat de renovatie inhoudt; in technische en financiële zin. Men moet weten wat het effect van een dergelijke renovatie is op zijn of haar persoonlijke financiële situatie.”

Op het gebied van aanbod, vraag, regulering en financiering liggen grote vraagstukken en uitdagingen waar we als Taskforce de komende tijd gezamenlijk aan gaan werken.

Bekijk hier de presentaties van de financieringstafel.

VvE’s naar Nul op de Meter

Het innovatieprogramma VvE’s naar Nul op de Meter loopt sinds 2015 en is afkomstig uit het (inmiddels afgeronde) Energiesprongprogramma. Via pilots wordt geëxperimenteerd met een systeemverandering binnen de sector. Begeleiding van deze integrale opgave ligt nu zowel bij Platform31, voor pilotbegeleiding, als bij Stroomversnelling onder het Interreg NWE programma E=0, voor ontwikkeling van instrumentarium, conditionering en innovaties. De Taskforce VvE financiering is onderdeel van de conditioneringsopgave van E=0 bij Stroomversnelling.