Waardebepaling

Waarom dit thema

Het vergt een investering om een woning naar Nul op de Meter te brengen. Die investering vertaalt zich natuurlijk ook in de waarde van de woning, maar de vraag is hoeveel precies. Voor particuliere eigenaren, woningcorporaties, banken en gemeenten is het van groot belang te weten wat een nieuwe of gerenoveerde woning na een NOM-investering waard is, vooral ook in de ogen van kopers. De energieprestatie van een woning komt op dit moment nog veel te mager terug in de waardebepaling van woningen, wat tot problemen kan leiden bij de financieringsruimte die banken bieden.

Met het oog hierop heeft Stroomversnelling samen met taxateurs, validatie-instituten en banken een rekenmodel ontwikkeld en worden er maandelijks velddagen voor taxateurs georganiseerd. Ook is in de beroepsopleidingen voor makelaars inmiddels een NOM-taxatiecursus opgenomen. Zowel met de cursus als de velddagen kunnen permanente educatiepunten (PE’s) worden verdiend, geaccordeerd door de drie brancheverenigingen van makelaars en taxateurs.

Wat wil Stroomversnelling bereiken

Stroomversnelling wil dat makelaars en taxateurs de NOM-investeringen meenemen in de waardebepaling van een woning en tot een reële waardestijging komen, gerelateerd aan de netto contante waarde van de vermeden energiekosten. De netto contante waarde omvat de kosten die in de toekomst zouden worden gemaakt, vertaald naar de waarde van vandaag.

De waardebepaling van een NOM-woning hangt samen met drie factoren: de kosten van de investering, de kostenbesparing die daarmee wordt gerealiseerd en de waarde die kopers daarvoor over hebben. Uit berekeningen blijkt dat de NOM-renovatie van een standaard slecht geïsoleerde jaren zestig rijtjeswoning tot een kostenbesparing leidt met een netto contante waarde van tussen de 45.000 en 50.000 euro, gerekend over 30 jaar.

De grote vraag is wat de prijs is die de gemiddelde koper voor die kostenbesparing over heeft. Oftewel: wat is een Nul op de Meter-huis meer waard dan een vergelijkbaar, niet gerenoveerd huis in dezelfde wijk? Daar zit een grote subjectieve component in. In de waardebepaling spelen makelaars en taxateurs een belangrijke rol, omdat zij kopers kunnen laten zien wat een investering in NOM aan kosten bespaart en aan comfort en esthetische kwaliteit oplevert.

Waar werkt Stroomversnelling nu aan

Stroomversnelling werkt aan een uniforme waarderingsmethode voor NOM-woningen. Vanaf oktober 2016 kan gebruik worden gemaakt van een rekenmodel waarin de investering in duurzaamheid en de kostenbesparing die dat oplevert, zijn meegenomen.

Daarnaast investeert Stroomversnelling in het informeren en opleiden van NOM-experts verspreid over het land. Stroomversnelling organiseert bijvoorbeeld velddagen voor taxateurs en makelaars, waarbij een bezoek wordt gebracht aan een NOM-huis of NOM-wijk. De deelnemers krijgen uitleg over wat Nul op de Meter precies inhoudt en wat dit qua kostenbesparing oplevert. Aan het eind van de velddag kunnen zij een inschatting maken van de waardestijging vanuit het perspectief van een willekeurige koper. Oftewel: wat is een NOM-huis meer waard dan een niet gerenoveerde huis in dezelfde wijk? De data die dit oplevert (de taxaties van de deelnemers) worden vastgelegd in een bestand, waar vervolgens lessen uit worden getrokken.
Een van de geleerde lessen is dat de buitenkant van de woning een belangrijke factor is in de waardebepaling. Een huis waarbij de NOM-maatregelen aan de buitenkant zichtbaar zijn, heeft meer extra waarde dan een huis waarbij de NOM-investering niet zichtbaar is.

Tijdens de eerste serie velddagen werd de waarde van de NOM-huizen door de taxateurs substantieel hoger geschat dan de waarde van de andere woningen in de wijk. Zij keken daarbij vooral naar de kostenbesparing die de NOM-investering in de eerste tien jaar oplevert, want een langere termijn is voor kopers niet te overzien.
De taxateurs, validatie-instituten en banken schatten overigens in dat NOM-woningen de komende jaren relatief meer waard worden. Zodra NOM de norm wordt, zal de waarde van NOM-woningen stijgen, terwijl energetisch slechte huizen juist in waarde zullen dalen.

Heeft u een specifieke vraag of wilt u een gesprek over de waardebepaling van een NOM-woning, neem dan contact op met Stroomversnelling-specialist Roland van der Klauw: rvanderklauw@NRG031.NL

 

Veelgestelde vragen

Hoeveel wordt een woning na een NOM-renovatie meer waard?

Die vraag is niet in zijn algemeenheid te beantwoorden. De waardestijging is substantieel, maar hangt ook af van andere factoren. Als een hele wijk wordt aangepakt, kan de waardestijging van een woning hoger zijn dan als er slechts één woning in een rij is gerenoveerd.