VvE Ellen in Assen wil naar nul-op-de-meter (NOM), al drie jaar. Nu de financiering rond is, gaat dit ook daadwerkelijk gebeuren. De VvE is de eerste in het land die nul-op-de-rekening met een gebouwgebonden financiering financiert. Dit soort pilots zijn van groot belang voor het opdoen van zoveel mogelijk ervaring om een landelijk financieringsproduct te ontwikkelen. Zo kan het straks ook voor andere VvE´s mogelijk worden om naar NOM te gaan, hetgeen een flinke sprong zou opleveren in de energietransitie. Goed nieuws: gebouwgebonden financiering is opgenomen in het regeerakkoord!
Hoe het begon, in Assen
Drie jaar geleden deed de gemeente Assen een oproep. De gemeente zocht naar pilot VvE´s die zouden willen renoveren naar nul-op-de-meter. De beheerder van VvE Ellen meldde zich al snel en dit was het begin van een langdurige samenwerking tussen de gemeente Assen, VvE Ellen en haar bewoners, adviesbureau Segon, de provincie Drenthe, de Drentse Energie Organisatie, de Triodosbank en bouwpartij Renolution. De inspiratie om naar NOM te gaan binnen de gemeente Assen kwam in navolging van een Drentse woningcorporatie die de stap naar NOM al had gezet in navolging van Stroomversnelling Huur. Voor woningcorporaties is de sprong naar NOM tegenwoordig relatief makkelijk te nemen door het inzetten van de energieprestatievergoeding. Op die manier is de businesscase zo goed als rond te rekenen. Voor VvE´s en particulieren ligt dat anders. Er was, en is, nog geen lening voor VvE´s beschikbaar met een langdurige looptijd (>25 jaar) om te investeren in NOM.
Van financieel struikelblok naar oplossing
Het vinden van een gebouwgebonden financieringsoplossing was voor Marco Attema, projectleider vanuit de gemeente Assen, de uitdaging. Samen met Joost Schretlen van adviesbureau Segon, in eerste instantie ingehuurd omdat zij erg veel expertise hadden bij het begeleiden van VvE’s, bedacht hij een op het oog ‘simpele oplossing’. Attema vertelt: “Ik dacht waarom kunnen we die hypotheek niet koppelen aan het object in plaats van aan de persoon? Op die manier zou de financiering overdraagbaar zijn bij verkoop van de woning, waardoor er geen risico zou zijn bij het investeren in NOM. Stroomversnelling kon daar aanvankelijk nog niet direct in mee ontwikkelen. Toch ben ik blijven vasthouden aan het idee. De basisgedachte was deze: in plaats van de individuele eigenaar leent de VvE geld bij de bank om daarmee het appartementencomplex in één keer naar NOM te verbouwen. De rente en aflossing verrekent zij vervolgens via de servicekosten. Op die manier verruilt de eigenaar/bewoner zijn oude energierekening voor extra servicekosten. Probleem was echter dat een VvE niet zomaar een lening kan afsluiten omdat zij geen onderpand heeft. Een waarborgfonds zou hiervoor de oplossing kunnen bieden. De provincie Drenthe was zeer enthousiast over de plannen en wilde hieraan graag meewerken.”
Totaal nieuw
Alleen SvN en het Nationaal Energie Bespaarfonds (NEF) hebben ervaring met leningen aan VvE’s, echter met beperkte looptijden tot maximaal 15 jaar. Voor de langjarige financiering van VvE Ellen was de Triodosbank bereid een prominente rol te vervullen. Attema: “Voor de banken is het verstrekken van een lening met een looptijd van 30 jaar aan een VvE totaal nieuw. Vragen als: hoe toets je de kredietwaardigheid van een VvE? En hoe toets je de kwaliteit van het bouwproduct? Hoe is een en ander juridisch geregeld? En wat zijn de risico’s voor de huiseigenaren, moesten allemaal beantwoord worden. Alles moest dubbel getoetst worden. We moesten aantonen dat het kan.”
En dat lukte uiteindelijk. Triodosbank verstrekt nu een lening met een looptijd van 30 jaar. Hiervoor staat de provincie Drenthe borg. De bedoeling is dat deze borgstelling overgaat in een te vormen Waarborgfonds.
Samengevat betekent dit dus dat bewoners in plaats van energiekosten straks meer servicekosten betalen. Het 30-jarige onderhoudscontract is ook verrekend in de prijs. Prettig geregeld dus!
En nu door
In Nederland zijn meer VvE´s bezig hun complex naar nul-op-de-meter te krijgen en allemaal lopen ze tegen hetzelfde financiële struikelblok aan. In het kader van een bredere uitrol van het Asser Servicekostenmodel, mede gefinancierd vanuit de Innovatieve Aanpak van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, is de gemeente Assen nauw betrokken bij het zoeken naar oplossingen hiervoor. Femke Adriaens, beleidsspecialist duurzaamheid bij de gemeente Assen, maakt onderdeel uit van de Taskforce financiering van Stroomversnelling en het Nederland Investerings Agentschap (NIA). Deze brede groep stakeholders, banken, adviseurs en overheden, heeft de urgentie uitgesproken en is begonnen met het opstellen van een lijst met knelpunten om aan de SER te adresseren. De Taskforce richt zich op het zoeken naar een uniforme en schaalbare financieringsoplossing om nul-op-de-meter verbouwingen bij VvE’s in heel Nederland mogelijk de maken. Daarbij vormt het Asser Servicekostenmodel, met daarin het waarborgfonds als garantie, een basis. De Taskforce onderzoekt ook in hoeverre het mogelijk is om de huidige NEF-lening met een looptijd van 15 jaar te verruimen naar een looptijd van 30 jaar. Femke Adriaens: “Het mooie van NOM is dat je het kan betalen met de oude energierekening, maar daar moeten wel garanties voor afgegeven worden. We hebben echt meer ervaring nodig, meer pilots zodat banken hiervan kunnen leren en vertrouwen krijgen. Zo kan een gestandaardiseerde financiering ontwikkeld worden. Het waarborgfonds van de provincie Drenthe kan een opmaat zijn naar een landelijk waarborgfonds zodat banken straks landelijk een lening zonder risico kunnen verstrekken.”
De Taskforce
Olivier Lauterslager begeleidt al drie jaar pilots met VvE´s door het hele land. “VvE Ellen is de eerste in het land die een lokale financiering heeft opgetuigd voor een dergelijke ambitieuze renovatie. De rol en inbreng van de provincie was hierbij heel belangrijk. De oplossing in Assen nemen we mee in de Taskforce. We gaan dit uitwerken en onderzoeken hoe we dit kunnen opschalen voor andere pilots. We zoeken landelijke partners die via hetzelfde model willen financieren. Daarvoor zijn nu nog stevige garanties van gemeentes/provincies nodig. Op den duur willen we wel dat die overheidsgarantie kleiner wordt. Het product moet zich bewijzen dat stevige overheidsgaranties niet langer meer nodig zijn. Daarom hebben we meer ervaring uit pilots nodig!” Lees meer over de conclusies die Olivier Lauterslager trekt na drie jaar werken als projectmanager van het VvE-innovatieprogramma, in het aankomende NOMagazine, verschijningsdatum rond november.
Prijs omlaag
Naast het financiële product is er ook nog veel werk te doen aan de prijs van het bouwproduct. De huidige pilot van VvE Ellen is mede mogelijk gemaakt door extra subsidies van de provincie Drenthe en het Rijk. Dat zou in de toekomst niet meer moeten, de prijs moet omlaag. Hiervoor zijn ook meer pilots nodig. In Assen staat een aantal VvE´s die hetzelfde zijn als VvE Ellen qua bouw. Dit betekent dat het concept van Renolution zo uitgerold zou kunnen worden over ook deze appartementsblokken. Schaal zou de prijs flink omlaag moeten kunnen brengen.
Facts en figures
VvE Ellen telt 28 appartementen en bestaat uit vijf gebouwlagen waarvan vier woonlagen. De flat wordt helemaal ingepakt, ook de balkons en galerijen worden inpandig. Het oude balkon wordt een Frans balkon met openslaande deuren en de galerijen krijgen een bijzonder glassysteem dat vanzelf opengaat als het te heet wordt (24 graden) of bij rookontwikkeling. Door de schil wordt 95% bespaard op warmteverwarming. De benodigde energie wordt opgewekt door zonnepanelen op het dak en alle bewoners krijgen een eigen ventilatiesysteem in het plafond met daarachter spiraalverwarming. De nieuwe schil wordt in “de fabriek” gefabriceerd en ter plekke om de flat heen gezet. Bouwpartij Renolution (eveneens lid van de Stroomversnelling) verbouwt zo een woning per dag.
De bewonerscommunicatie doet Renolution zelf. De bewoners waren direct enthousiast en met iedereen is gesproken over eventuele extra´s.
VvE’s naar Nul op de Meter
Het innovatieprogramma VvE’s naar nul-op-de-meter loopt sinds 2015 en is afkomstig uit het (inmiddels afgeronde) Energiesprongprogramma. Via pilots wordt geëxperimenteerd met een systeemverandering binnen de sector. Begeleiding van deze integrale opgave ligt nu zowel bij Platform31, voor pilotbegeleiding, als bij Stroomversnelling, voor conditionering en innovatie (mede gefinancierd vanuit het Interreg NWE programma E=0, voor ontwikkeling van instrumentarium, conditionering en innovaties). De Taskforce VvE financiering is onderdeel van de conditioneringsopgave van E=0 bij Stroomversnelling.
Tot slot
Ook in het nieuwe regeerakkoord dat dinsdag 10 oktober jongsleden is gepresenteerd wordt door het kabinet ingezet op gebouwgebonden financiering. Zo wil het kabinet stimuleren dat gebouwgebonden financiering gebruikt wordt om energiebesparende investeringen aantrekkelijk te maken voor particuliere woningeigenaren. Daarbij is het de bedoeling om aflossing en rente te betalen uit de besparing op energiekosten. Op het VVE Energieloket Gelderland zegt Leen van Dijke daarover in een blog: “Het is goed dat Assen aan de slag is gegaan met het beproeven van haar Servicekosten Model zodat ervaringen kunnen worden opgedaan en belemmeringen kunnen worden overwonnen. Elders moeten we nu ook snel aan de slag met allerlei voorbeelden van objectgebonden financiering voor VvE’s en individuele eigenaar-bewoners. Zo concreet kunnen afspraken in een klimaatwet zijn.”