Het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) heeft op 21 januari 2019 een nieuw financieringsproduct geïntroduceerd. VvE’s kunnen voortaan een lening met een looptijd van 30 jaar afsluiten om ambitieuze verduurzamingsmaatregelen te nemen. Eerder waren er alleen leningen met looptijden van 10 en 15 jaar beschikbaar. Door de lagere maandlasten zijn voortaan ook grote investeringen in verduurzaming én achterstallig onderhoud bereikbaar voor VvE’s.
Forse opgave
In Nederland zijn de komende jaren meer dan een half miljoen appartementen aan grootschalige renovatie toe. Het overgrote deel hiervan is in particulier bezit. In 2017 startte Stroomversnelling samen met banken, VvE´s, gemeenten en adviseurs een speciale Taskforce om financiële faciliteiten te ontwikkelen die het mogelijk maken om deze appartementen betaalbaar te renoveren naar een hoog energie-ambitieniveau, zoals nul-op-de-meter of NOM-Ready.
Financieel specialist Fleur Elderhorst had namens Stroomversnelling zitting in deze Taskforce: “Ik ben twee jaar geleden gevraagd om inzichtelijk te maken wat er nodig was om tot een 30-jarige financieringsoplossing te komen. Samen met Invest-NL en tal van andere adviseurs hebben we gewerkt aan de condities voor een 30-jarige lening. Dit heeft er mede toe geleid dat het NEF nu naar 30 jaar is. Zo’n periode vraagt om een verantwoorde business case met goede prestatieafspraken en borging van de kwaliteit van prestaties. Hiermee dagen we de markt dus uit, want er zijn momenteel nog maar weinig aanbieders die de benodigde garanties durven af te geven. Het NEF is overigens nog niet voor iedereen toegankelijk: kleine VvE’s tot 10 eenheden kunnen geen aanspraak maken, en gemengde VvE’s alleen onder voorwaarden.”
Uitdagingen en afwegingen
Hoewel er nu dus meer financiële mogelijkheden zijn voor VvE’s blijven de uitdagingen aanzienlijk. Bijvoorbeeld omdat een groot deel van de VvE’s in de afgelopen tijd onvoldoende heeft gespaard voor een grootschalige renovatie. Daarom zal een ingreep al snel leiden tot hogere voorschotten en of servicekosten. Daar staat tegenover dat doorgaan op de oude voet, door steeds kleine reparaties te doen, financieel onrendabel is. Het is meestal voordeliger om niet te lang te wachten met een grootschalige renovatie, omdat je dan meteen flink bespaart op de energielasten. Bijkomend voordeel is dat de VvE na een ambitieuze renovatie een zo goed als nieuw gebouw heeft, dat weer jaren mee kan en waarvan de appartementen in waarde toenemen.
Gezonde basis
Om voor financiering in aanmerking te komen moet de basis goed zijn. Fleur Elderhorst: “Elk individueel lid van de VvE moet goed doorzien wat de renovatie inhoudt; in technische en financiële zin. Men moet weten wat het effect van de renovatie is op zijn of haar persoonlijke financiële situatie. Een actief bestuur met een goede financiële sturing en effectieve besluitvormingsprocedures is ook een voorwaarde. Daarnaast zal er vaak een vorm van procesbegeleiding en inhuur van expertise nodig zijn, om tot een heldere regie te komen. Tenslotte is een goed overleg tussen VvE, aanbieders, financiële instellingen en de overheid van groot belang.”
De aanbodkant
Om de verduurzaming van VvE’s te kunnen opschalen zal er ook aan de aanbodkant nog het een en ander moeten gebeuren. Er moet een goed en integraal productaanbod komen, met installaties en isolatiemaatregelen waarvan de energieprestaties gegarandeerd kunnen worden, geleverd tegen een concurrerende prijs, die leidt tot acceptabele lasten voor bewoners. Met andere woorden: de tijd van incidenteel losse maatregelen nemen is voorbij. VvE’s zijn alleen gebaat bij integrale energieadviezen waar je ook op de langere termijn geen spijt van krijgt. Daar hoort een helder aanbod bij tegen voorspelbare woonlasten. Het probleem is dat er nog weinig bedrijven zijn die een totaalpakket in de aanbieding hebben voor VvE’s.
De aanpak van Renolution
Renolution is één van de weinige bedrijven in Nederland die zich nu al heel specifiek toeleggen op het integraal verduurzamen van VvE’s op basis van prestatieafspraken. Jan Willem Sloof (CEO Renolution) denkt dat het huidige magere aanbod te maken heeft met het gegeven dat verduurzamen van een hoogbouw appartementencomplex een echte specialisatie is die je er niet zomaar even bij doet als bouwbedrijf: “In de werkvoorbereiding, de engineering en de uitvoering moet je compleet anders gaan denken,” aldus Sloof. “Als je in het harnas zit van een groot bouwbedrijf lukt dat niet. Je moet er volgens mij echt je core business van maken. Een simpel voorbeeld: ik heb niet 8 uur per dag werk voor een timmerman, maar ik moet hem wel voor de hele dag betalen, dus die timmerman zal ook andere competenties moeten hebben om efficiënt te kunnen werken. Onze werkwijze is meer geïnspireerd door de auto-industrie dan door de traditionele bouw.”
Het belang van bewonerscommunicatie
Jan Willem Sloof denkt dat de 30-jarige lening veel VvE’s over de streep kan trekken. Hij becijfert dat bewoners voor zo’n € 50 aan extra maandelijkse servicekosten een compleet vernieuwde, comfortabele woning krijgen, waarvan de verkoopwaarde bovendien met zo’n € 40.000 kan stijgen.
“Voor het zover is hebben we nog wel wat werk te verrichten. Bij veel VvE’s is er sprake van achterstallig onderhoud en bij het bestuur ontbreekt het vaak aan de juiste kennis. Daarnaast moet je de bewoners enthousiast krijgen. Die hebben misschien berichten in de krant gelezen waarin allerlei onjuiste bedragen worden genoemd. Dan sta je tijdens zo’n eerste bewonersbijeenkomst meteen al met 3-0 achter. We hebben een speciaal bedrijf opgericht dat zich maar met één ding bezighoudt: duidelijke bewonerscommunicatie. Dat is uiteindelijk het belangrijkste middel om de vaart erin te krijgen.”
Uit de brand
Volgens Jan Willem Sloof is de 30-jarige lening een realistische oplossing voor VvE’s die aan de slag willen gaan met achterstallig onderhoud en meteen ook voorbereid willen zijn op de toekomst. “In mei gaan we een seminarreeks organiseren voor corporaties en VvE’s, waarin we heel nauwkeurig en gedecideerd gaan uitleggen wat er mogelijk is. Dus bij dezen nodig ik alle geïnteresseerden uit om daar langs te komen en meer te horen over onze aanpak.”
Meer informatie
Meer weten over de achtergronden bij de financiering van duurzame appartementen? Lees dan in ieder geval het rapport “Naar duurzame appartementen – financieringsoplossing voor de verduurzaming van VvE-complexen”, gepubliceerd door het Nederlands Investerings Agentschap (NIA).
Op de website van het Nationaal Energiebespaarfonds is meer informatie te vinden over de 30-jarige lening.
“30 year loans for Homeowner Associations in the Netherlands for high energy retrofits finally possible” via INTERREG NWE.
Renolution seminarreeks voor corporaties en VvE’s
De onderstaande data zijn inmiddels bevestigd:
20 mei 9:00 uur Van de Valk Assen
20 mei 14:00 uur Van de Valk Apeldoorn
21 mei 9:00 uur Van de Valk Breda
21 mei 14:00 uur Van de Valk Wassenaar
23 mei 9:00 uur Van de Valk Born
23 mei 14:00 uur Van de Valk Eindhoven
Kijk voor meer informatie op renolution.nl