Zoeken

Generic filters
Exact matches only
Stroomversnelling op linkedinStroomversnelling op twitterStroomversnelling op youtubeStroomversnelling op flickr

De Shift: een verschuiving in denken en doen

Van projectmatige naar programmatische verduurzaming

Ruim tweehonderd vertegenwoordigers van woningcorporaties, bouwbedrijven, installateurs en overheden gingen op 1 april met elkaar in gesprek over de energietransitie in de gebouwde omgeving. Tijdens “De Shift”, een online event van Stroomversnelling, stond het plannen en programmeren van de energietransitie voor woningcorporaties centraal.

Een gezonde, comfortabele, betaalbare én CO2-neutrale woonomgeving in heel Nederland, per 2050. Dat willen we allemaal wel. Maar dat betekent niet dat we op dit moment met z’n allen recht op dat doel afgaan. De huiseigenaar, de huurder, de woningcorporatie, de bouwer, de gemeente, de energiemaatschappij: iedereen heeft zo z’n eigen wensen, ideeën en belangen als het gaat om de energietransitie. Stroomversnelling wil in deze vaak breed uitwaaierende discussie zoveel mogelijk het oog op de bal houden. We hebben immers een Klimaatakkoord in handen waarmee we vandaag al aan de slag kunnen én moeten.

De lange termijn begint vandaag
Tijdens “De Shift”, het online event dat plaatsvond op 1 april, werd benadrukt dat de stip op de horizon – oftewel het jaar 2050 – voor woningcorporaties beslist geen toekomstmuziek is. De energietransitie is eergisteren begonnen, en als corporatie moet je vandaag al vrij goed weten wat je de komende jaren te doen staat. Want het natuurlijk moment voor (groot) onderhoud dat zich nu nog aandient om je woningbezit energetisch op te waarderen is, als je het goed doet, immers ook het laatste natuurlijke moment voor het jaar 2050.

Handreiking
De gemeenten hebben inmiddels hun warmtevisies (bijna) af, en nu is het onder andere aan de woningcorporaties om de transitie een volgende slinger te geven. Stroomversnelling heeft de afgelopen jaren onder de noemer ‘prestatiegericht werken met vastgoed’ met verschillende leden praktijkervaring opgedaan met diverse oplossingen en nieuwe werkwijzen. De scope van de verduurzamingsopgave én een bijbehorende concreet stappenplan zijn nader uitgewerkt in (een eerste versie van) de Handreiking prestatiegericht inkopen voor woningcorporaties.

Alle deelsessies in het programma van “De Shift” illustreren de belangrijkste issues rond iedere stap die in de Handreiking wordt beschreven; plannen en scenario-ontwikkeling voor je vastgoedportefeuille, uitvraag, partnerselectie, contracteren, onderhoud en monitoring. Dat klinkt overzichtelijk, maar de werkelijkheid is natuurlijk complex.

Als we zeker willen zijn dat we in 2050 met z’n allen een aanvaardbare hoeveelheid CO2 produceren, dan moet er hoe dan ook gestuurd worden op gegarandeerde, meetbare energieprestaties. Voor veel organisaties betekent dat een grote verandering in het denken én in de manier van werken: een shift dus. En omdat in de huidige fase van de energietransitie de randvoorwaarden nog lang niet altijd even duidelijk zijn, mik je op dit moment als woningcorporatie helaas nog (te) vaak op een bewegend doel. Toch is het van het grootste belang dat de corporatiewereld gaat nadenken, en vooral ook zo snel mogelijk gaat sturen, plannen en contracteren op gegarandeerde en meetbare energieprestaties. De boodschap van “De Shift” was duidelijk: als je daar nog niet mee begonnen bent, begin er dan vandaag nog mee.

Backcasten
De toon van het event wordt gezet door Stroomversnelling voorzitter Leen van Dijke en Margriet Drijver, de drijvende kracht achter het programma De Renovatieversneller. Van Dijke stelt in zijn introductie dat er aan de Uitvoeringstafel van het Klimaatakkoord onvoldoende aandacht is voor het monitoren van concrete doelstellingen, “Terwijl je dat nou juist zou verwachten van een Uitvoeringstafel”. De Stroomversnelling voorzitter doet een oproep om realistisch te backcasten vanuit 2050 naar het heden, zodat helder wordt waar we nu al zouden moeten en kunnen opschalen. Margriet Drijver roept de bestuurders van woningcorporaties op om zich open te stellen voor nieuwe vormen van samenwerking, en meer in te zetten op “de kracht van een goede opdracht”.

“In de nieuwbouw is er al sprake van een stille revolutie, maar in de renovatie werken we nog te veel op project-niveau. Er is nog geen sprake van beklijvende leer-effecten of van opschaling,” aldus Drijver. Leen van Dijke hanteert hiervoor graag de term flow: “Als corporaties nu samen afspraken maken en beginnen te oefenen met de prestatiegerichte aanpak, dan kun we die sneller uitrollen en zo op schema blijven voor 2050. Ga ermee aan de slag!”

Nieuw energielabel
Sjoerd Klijn Velderman (Stroomversnelling) begrijpt goed dat er nog koudwatervrees is bij sommige woningcorporaties: “Het is lastig om aan de slag te gaan omdat je het liefst alles in één keer goed wil doen. Fouten maken is vervelend, met name voor de bewoners.” Toch vindt hij dat dit niet verlammend mag werken. “Kijk vooral ook terug. Wat ik zelf in 2010 deed, bijvoorbeeld vanuit het Energiesprong programma, ging ook lang niet altijd goed, maar we hebben er wél veel van geleerd en daar plukken we nu allemaal de vruchten van. Daarom is het toch écht beter om gewoon aan de gang te gaan.”

Klijn Velderman verwacht veel van de introductie van het nieuwe energielabel. “Zo’n 200.000 particulieren per jaar krijgen nu een beter inzicht krijgen in de energetische prestaties van hun nieuwe woning. Als de makelaar jou duidelijk maakt wat je daaraan kunt doen, dan neem je dat als particulier mee in je besluitvorming. Dat gaat volgens mij echt helpen.”

Deelsessies
Stroomversnellers José van der Loop, Niels Sijpheer en Simon Verduijn leggen vervolgens uit aan de deelnemers hoe het 8-stappenplan uit de Handreiking prestatiegericht inkopen is opgebouwd en aansluit op de talrijke deelsessies die – in twee rondes – kunnen worden bezocht. (Videoregistraties van een aantal deelsessies zijn binnenkort hier beschikbaar.)

No regret staat niet gelijk aan niet innoveren: het perspectief van toezichthouders
Eén van de belangrijkste schakels in keten is uiteraard de bestuurderstafel van de woningcorporatie. Bert Krikke (VTW) vertolkt het perspectief van de toezichthouder. “Er is veel zorg over de voortgang van projecten, maar we zitten momenteel in een moeilijk jaar vanwege de pandemie. Dat is dus niet echt representatief. Ik zie wel een stijgende lijn, want het thema ‘energietransitie’ is gewoon niet meer weg te denken op strategisch niveau. Het is anderzijds wel lastig om de vaart er goed in te krijgen. Veel creatieve mensen zijn weggevloeid bij de woningcorporaties. Er wordt nu een inhaalslag gemaakt om de juiste mensen binnen te halen, die inhoudelijk verstand hebben van duurzaamheid. Creatievere corporaties hebben het makkelijker met het aantrekken van de juiste mensen.”

“No regret moet niet gelijk gaan staan aan niet innoveren, en dat zie ik nu wél gebeuren. Als het een keer tegenvalt wil dat niet meteen zeggen dat je daar spijt van moet hebben. Iemand moet het innoveren in de praktijk op zich nemen. Als corporatie kun je echter niet op alle punten koploper zijn, dus het is vaak een kwestie van zoeken naar de juiste balans.”

Nulmeting
Lars Boelen timmert de laatste jaren flink aan de weg met zijn Paris Proof Plan en zijn hands on aanpak voor de particuliere sector. Hij baseert zijn verduurzamingsadviezen primair op metingen die hij uitvoert aan de betreffende woning. De blowerdoortest, waarmee de luchtdichtheid van een woning wordt gemeten, is een belangrijk onderdeel van die aanpak. Lars geeft deze ochtend een masterclass nulmeting, die vooral uitblinkt door de intuïtieve presentatie van de meetresultaten aan de bewoners. “Iedereen begrijpt dat je een probleem hebt met comfort versus kierdichtheid als de tocht ervoor zorgt dat de lucht in je woning 11 keer per uur wordt ‘ververst’. Dat krijg je niet goed verwarmd in de winter. Daarom gebruik ik de ACH-waarde (Air Changes per Hour), dus in dit geval ACH=11, in plaats van de veel technischere Qv10-waarde, om aan de bewoner uit te leggen wat nou precies het probleem is met de luchtdichtheid. Die ACH-waarde moet rond de 3 liggen, of lager.” Het voordeel van deze aanpak is dat het inzicht geeft in de maatregelen die er echt toe doen om het gewenste comfort en het juiste prestatieniveau te halen. Lars Boelen geeft overigens geen specifieke adviezen als het gaat om isolatiemateriaal: “Ik ben voor biobased, verder adviseer ik niet op dat punt, maar ik laat wel zien wat er mogelijk is.”

Energieprestatievergoeding
De Energieprestatievergoeding is in 2016 geïntroduceerd. Rob Swartjes (Woningstichting Valburg), Eveline Molier (Ministerie Binnenlandse Zaken) en Niels Sijpheer (Stroomversnelling) bespreken de stand van zaken. Molier geeft aan dat BZK ervoor wil zorgen dat de wetgeving blijft, en versimpeld wordt.

Swartjes kan zich daarin vinden: “De EPV moet blijven, dat is nummer één. We moeten vertrouwen in de overheid kunnen hebben. Dit gaat over de lange termijn, dus doorzetten is cruciaal. Daarnaast houden wij uiteraard de regelgeving rondom salderen in het oog. Het heeft een hele tijd geduurd voordat de EPV echt in de organisatie zat, maar in feite is het vrij simpel. Ik kan het nu in een uurtje uitleggen en op de achterkant van een viltje de bundel berekenen. Mijn uitgangspunt is: zorg allereerst dat de huurder blij is met de regeling.”

Niels Sijpheer wil weten hoe de monitoring werkt in de praktijk: “Jullie meten meer dan wettelijk verplicht is.” Swartjes ziet dat anders: “We doen niet echt meer dan de wetgeving vraagt, Enervalis biedt dat pakket gewoon. Je kunt als corporatie kiezen tussen een lichtere en een zwaardere versie van monitoring. De kosten bedragen zo’n 100 euro per woning per jaar.”

Kasstroom is key
Ivo Opstelten gaat in gesprek met Rob Rötscheid van het WSW. De dialoog start met een schijnbare tegenstelling: de verduurzamingsopgave versus de middelen (investeringsruimte). De afgelopen jaren is bij een beoordeling van een financieringsaanvraag via het WSW de nadruk verschoven van bedrijfwaarde naar marktwaarde (en beleidswaarde). Opstelten vraagt zich af of de relatief matige waardering van duurzaamheid in de toets op marktwaarde een probleem is, gezien de serieuze opgave waar corporaties voor staan in de komende decennia.

Uit het onderzoek waarop het rapport ‘Opgave en Middelen corporatiesector’ is gebaseerd, komt volgens Rob Röthscheid echter duidelijk naar voren dat marktwaarde voorlopig geen showstopper zal zijn. Er is nog genoeg ruimte bij de meeste corporaties om op basis van de marktwaarde van hun vastgoed financieringen in verduurzaming te doen. De uitdaging ligt veelmeer bij de invloed op de kasstroom. Een instrument als de EPV is wat dat betreft dan ook heel effectief omdat het een langjarige garantie op kasstroomverbetering geeft.

Dat roept ook de vraag op hoe er het beste met de verhuurdersheffing kan worden omgegaan. Inzet als subsidie/investeringsverlaging bij verduurzaming is veel minder effectief, want dat doet niets voor de verhoging van de kasstroom. “De verhuurdersheffing afschaffen voor iedere woning die volledig energieneutraal of nul-op-de-meter is, zou dus veel effectiever zijn.” concludeert Ivo Opstelten. En daarmee is alvast een helder advies benoemd voor de politieke partijen aan de formatietafel.

De Dakenstroom van Casade
Woningcorporatie Casade heeft een vrij uniek renovatieproject ontwikkeld: de Dakenstroom. Een voorbeeld van programmeren op bouwdeelniveau. Honderden oude daken worden vervangen door een nieuw, goed geïsoleerd dak dat vol ligt met zonnepanelen. Alle huurders van Casade kunnen meeprofiteren van de duurzaam opgewekte zonne-energie. Dat klinkt mooi, maar de praktijk is soms ook weerbarstig. Lianda Sjerps-Koomen (Stroomversnelling) wil weten van Karin Priem (Manager Vastgoed Casade) hoe bijvoorbeeld het gespikkeld bezit is aangepakt. “Dat is meteen de moeilijkste vraag die er is,” aldus Priem. “Je vraagt dan aan particulieren om mee te investeren, en het is nog maar de vraag of die particulieren de no regret-gedachte echt omarmen. Corporaties kijken veel meer naar het collectieve belang. Mijn tip is om te wachten met je gespikkeld bezit, en eerst ervaring op te doen met de gemakkelijkere onderdelen. Een andere mogelijkheid is om terug aan te kopen. We hebben vooral gekeken waar we een goede start kunnen maken, om zo de trein in beweging te brengen. Om ervaring op te doen met het product, het team en het proces hebben we eerst de niet-gespikkelde opgaven gedaan. Door de ervaring die je dan opdoet word je creatiever als er koopwoningen tussen zitten. Je kijkt ook naar de optie overslaan, ja of nee. Een hoekwoning of een tussenwoning maakt dan weer een verschil.”

“Bij de selectie van de ketenpartners voor de Dakenstroom zijn we teruggegaan van 56 partijen naar 2, waarbij we mede hebben geselecteerd op creativiteit. We wilden een partij die zelf in staat is om op waarde gestuurd een dak aan te bieden. We zijn op dit moment nog steeds aan het doorontwikkelen, dus het eerste dak zag er anders uit dan het tweehonderdste dak. Je moet bij zo’n project in de selectie een of meerdere partijen uitzoeken die mee innoveren en mee evolueren.”

“We hebben 11.000 woningen. We kijken per complex wat de beste keuze is, dat hangt sterk af van het onderhoudsverleden van de woningen. Bij het slechtste bezit kiezen we voor sloop/nieuwbouw. Bij het overige bezit kijken we wat zich leent voor de Dakenstroom, of voor nul-op-de-meter renovatie We behandelen de Dakenstroom als een investering, maar er zit ook een onderhoudscomponent in. We kijken naar natuurlijke momenten, maar je kijkt ook over de grenzen van de twee budgetten heen. De crux is om te denken vanuit de stip op de horizon, en dan is het vervolgens continu bijmeten, bijsturen, terugplannen. Soms is NOM het beste, soms Dakenstroom, en soms woningverbetering in stappen. Mijn tip is: blijf flexibel met elkaar, dan moet het lukken!”

NOM-in-stappen levert transparantie voor corporatie en aanbieders
VolkerWessels is als aanbieder ingesprongen op de behoefte van corporaties om de verduurzaming van woningen stapsgewijs door te voeren. Werner Schultink legt in zijn gesprek met Ivo Opstelten uit hoe VolkerWessels haar NOM-concept heeft opgedeeld in 5 stappen. Er zijn meer aanbieders die stapsgewijze renovaties aanbieden, maar het unieke van het concept van VolkerWessels is dat er garantie wordt gegeven op de verbeterde woningprestaties per verduurzamingsstap. Daarnaast krijgt de woningcorporatie inzicht in de zaken waarop gelet moet worden als de vervolgstappen worden uitgevoerd door een andere aanbieder, om te voorkomen dat het recht op garantie vervalt.

“Dat betekent natuurlijk dat je als aanbieder met de billen bloot moet als het gaat om de technische details van je concept en voor sommige aanbieders zal dat best spannend zijn, maar voor ons niet. We geloven dat een dergelijke transparantie nou eenmaal hoort bij de opgave waar we samen met de corporatie invulling aan willen geven.”

Een voordeel van de stappenaanpak is volgens Schultink dat je ook nog ruimte laat voor innovaties of kostenreducties op onderdelen, ook al is het concept daarvan niet afhankelijk voor het kunnen bereiken van NOM. Zeker als een corporatie bij de eerste stappen ook nog ruimte heeft voor een huurverhoging (op basis van de verlaagde energiekosten, woonlastenneutraal), kan dit goed uitpakken voor een corporatie, ook al komt de EPV pas in zicht na doorvoer van de laatste stap. Prijsverlagingen zijn uiteraard ook sterk afhankelijk van de vergroting van de schaal, een breed gedeeld sentiment bij alle deelnemers aan “De Shift”.

Afgelopen zomer heeft Volker-Wessels met dit concept als eerste aanbieder de NOM-in-stappen module bij het NOM Keur behaald.


Drive in de bestuurskamer
“De Shift” wordt plenair afgesloten met een open ‘gesprek in de bestuurskamer’ waaraan Karin Priem (Casade), Henk Peter Kip (Mitros), Maartje Brans (de Alliantie), Dennis Lausberg (HW Wonen), Leen van Dijke (Stroomversnelling) en Ivo Opstelten (Stroomversnelling) deelnemen.

Ivo Opstelten signaleert dat er nogal eens als volgt wordt geredeneerd door corporaties: “We hebben al geïnvesteerd in label B, en nu moeten we toch weer een stap verder, maar dat is niet slim want het is een desinvestering”. Dan stelt hij de ietwat retorische vraag: “Had dit spanningsveld voorkomen kunnen worden als we vanaf het begin hadden gefocust op het einddoel?”

De vraag is vooral hoe je omgaat met onzekerheid. Wat is straks de energiedrager in het eindbeeld? Iedere stap die je nu zet is vrij definitief, maar tegelijkertijd geldt dat het warmtenet van nu mogelijk niet het warmtenet is van 2050. Wat is dan wijsheid? Leen van Dijke wijst erop dat in het nationale plaatje maar een klein deel van de woningvoorraad afhankelijk is van warmtenetten. “Dat is lang niet altijd een issue.”

In de live chat wordt ondertussen ook meegedacht: “Als de energiedrager nog niet bekend is, dan kun je ondertussen wél in bepaalde gevallen je onderhoudsmoment benutten om naar een ambitieniveau te gaan dat voor alle energiedragers robuust is. Primair heb je het dan over een no regret schilaanpak. Dan heeft elke woning in ieder geval een structureel lage warmtevraag, en is interessant voor elke duurzame energiedrager. Er kan dus deels terug geredeneerd worden, aansluitend bij het natuurlijk onderhoudsmoment. Daarover kun je ook het gesprek aangaan met de gemeente.”

Ivo Opstelten sluit de sessie af met de observatie dat de aangesloten bestuurders niet willen meedoen aan de circle of blame, maar juist oog hebben voor wat zij nu al zelf kunnen doen om de opgave (en middelen) verantwoord aan te pakken.“Dat stemt uitermate positief, want wachten op de ander kunnen we ons niet langer veroorloven.”

Tekst: Anton Coops

Deel dit bericht via social media: