Hogere hypotheek voor energiezuinige woning

Het kabinet is van plan om vanaf 2024 bij de vaststelling van de maximale hypotheek rekening te houden met het energieverbruik van een woning. Bij de aankoop van een woning met een laag energieverbruik, of bij het nemen van energiebesparende maatregelen, kan de consument immers op een verantwoorde manier een hogere hypotheek aangaan.

In de kamerbief Leennormen 2023 van 3 november jl. schrijft Minister Hugo de Jonge: “Ik ben voornemens om bij de leennormen voor 2024 rekening te houden met de energiezuinigheid van de woning. Voor de aankoop van een woning met een lager energieverbruik of wanneer energiebesparende maatregelen worden genomen, kan dan een hoger hypotheekbedrag worden verkregen dan voor de aankoop van een woning met een hoger energieverbruik, omdat er lagere energielasten zijn.” De minister neemt hiermee het advies over van het Nibud om bij de leennormen voor 2024 beter rekening te houden met de energiezuinigheid van een woning.

Advies Nibud
In het Advies financieringslastnormen 2023 zegt het Nibud: “differentiatie van de financieringslastpercentages naar de energiezuinigheid van de woning kan alleen lopen via benaderingen. Eén van die benaderingen kan lopen via het energielabel. […] Het energielabel alleen geeft echter onvoldoende informatie over de hoogte van het gebouwgebonden energieverbruik, omdat het relatief is: een groot, vrijstaand huis met energielabel B verbruikt meer energie dan een klein rijtjeshuis met energielabel E.” Daarom adviseert het Nibud om te werken met een combinatie van (clusters van) energielabels en woningtypes of oppervlakteklassen. De invulling van de extra ruimte voor energiezuinigheid ziet het Nibud het liefst in de vorm van een lagere maandlast.

Reactie Stroomversnelling
Ivo Opstelten (directeur Stroomversnelling) is positief over de plannen van minister De Jonge: “In de verduurzamingssector kunnen subsidies het nadeel hebben dat ze leiden tot prijsopdrijving in plaats van kostendaling. Differentiatie van de maximaal toegestane hypotheekruimte op basis van de energieprestatie van de woning is dan een prima alternatief. Naast een labelstaffel zou je ook nog een bonusruimte kunnen koppelen aan het bereiken van ‘mijlpalen’ zoals de Standaard, een aardgasvrij gemaakte woning of een volledig energieneutrale woning.”

“Dit werpt de vraag op wat – bij benadering – een redelijke staffel zijn zou per labelstap. Als je kijkt naar de Loan-to-Income, dus welke hypotheeklasten betaalbaar zijn, dan zullen de verlaagde aardgaskosten in de orde van zo’n € 5.000 per labelstap liggen. Daarbij kijk je dus naar de impact op de integrale woonlasten, uitgaande van een natuurlijk renovatiemoment.”

“Vanaf label A mag je veronderstellen dat woningen voldoen aan de Standaard, maar daarmee zijn ze nog lang niet altijd aardgasvrij. Voor het aardgasvrij maken zou een additionele leenruimte van € 4.000 logisch zijn. Daar staat namelijk het wegvallen van een aardgasaansluiting en de bijbehorende vaste kosten tegenover. En als je vervolgens pv-panelen gaat leggen op weg naar energieneutraal is dat nog eens zo’n € 15.000 tot € 20.000 extra waard vanwege de verminderde inkoop van elektriciteit. Dus van label G naar volledig energieneutraal kom je op zo’n € 55.000 extra waarde. Dit bedrag is beredeneerd vanuit de weggenomen energielasten.”

NVM onderzoek
“Tegelijkertijd zien we in de verkoopcijfers dat duurzamere woningen inmiddels een behoorlijke meerwaarde hebben, waardoor vanuit de Loan-to-Value toets een automatische staffel is ontstaan. Eén labelstap komt op dit moment gemiddeld overeen met 2,2% van de WOZ-waarde, wat bij de huidige gemiddelde WOZ-waarde neerkomt op zo’n € 15.000. Dit blijkt uit onderzoek van NVM dat eerder dit jaar werd gepubliceerd. (Zie ook de tabel hieronder, bron NVM 2022, red.) Ik concludeer hieruit dat het verantwoord is om te investeren in de verduurzaming van een woning. Een extra hypotheekbedrag van € 5.000 per labelstap is beslist te verdedigen.”

Afbeelding: %-stijging woningwaarde voor alle woningen in Nederland. Voor een woning met label C wordt gemiddeld 7,9% meer betaald dan voor een vergelijkbare woning met label G. Bron: brainbay