Opmerkelijke uitspraak Rechtbank Amsterdam over kosten NOM-renovatie

Een groep huurders uit de Wegener Sleeswijkbuurt in Amsterdam heeft een rechtszaak aangespannen tegen woningcorporatie Eigen Haard. De corporatie wil 157 woningen renoveren naar nul-op-de-meter. Het gaat om portiekwoningen uit de jaren vijftig. Zestien woningen zijn inmiddels verbouwd. Een deel van de huurders vindt dat er te veel onzekerheid is over de kosten. Daar lijkt de rechtbank nu in mee te gaan.

De huurders die de zaak hebben aangespannen vrezen dat de kosten van de renovatie op hen worden afgewenteld. Eigen Haard zou moeten garanderen dat verduurzaming niet tot hogere woonlasten leidt. Volgens de rechter is de woonlastenneutraliteit onvoldoende onderbouwd door Eigen Haard. De Woonbond noemt in een reactie het niet kunnen garanderen van gelijke woonlasten “terecht een punt van zorg”.

Probleem met EPV?
Naast de huur en de servicekosten wil Eigen Haard ook een Energieprestatievergoeding (EPV) innen. Algemene berichtgeving in de media over deze uitspraak suggereert dat het met name de EPV is waar de rechter nu over valt. Experts die op de hoogte zijn van de ins en outs van het project zien dit echter iets genuanceerder.

Hoe dan ook: de rechter heeft nooit eerder zo’n uitspraak gedaan over renovatie naar NOM en daarom is het de vraag in hoeverre deze casus soortgelijke projecten raakt. In een artikel dat op 16 april verscheen in vakblad Cobouw stellen Aedes en Stroomversnelling dat de uitspraak van de rechtbank geen gevolgen hoeft te hebben voor andere NOM-renovatieprojecten.

Huiswerk
Volgens Aedes gaat deze uitspraak over een vrij bijzondere situatie: “De rechter gaat hier heel gedetailleerd in op deze case, op dit plan. Bij andere projecten zullen er andere berekeningen worden gemaakt. Eigenlijk zegt de rechter hier: Eigen Haard, je hebt je huiswerk niet goed gedaan”, zegt een woordvoerder. “Dus nee, wij zijn niet bang dat deze uitspraak effect heeft op verbouwingen van andere wijken met NOM-woningen. Wel kunnen corporaties deze informatie in de toekomst meenemen. Iedereen die nu een EPV-regeling gaat maken, kan nu zien waar de rechter op toetst.”

Bewoners erin betrekken
Volgens Ivo Opstelten (Directeur Stroomversnelling) hoeven corporaties deze uitspraak niet te vrezen, maar is het wél van belang ervan te leren: “Deze uitspraak toont hoe belangrijk het is om met een goed voorstel te komen. En je moet de bewoners erin betrekken, dat zie je hier ook maar weer. Maar er zijn al genoeg projecten geweest waarbij woningen tot NOM-woningen werden verbouwd, en waar helemaal geen problemen waren.”

Ivo Opstelten vermoedt dat de uitspraak aanvechtbaar is. “Er zitten zeker elementen in die niet steekhoudend zijn en die je kunt aanvechten tijdens een hoger beroep. Het feit dat Eigen Haard naast een EPV-vergoeding een huurverhoging heeft voorgesteld, is volgens de wet gewoon toegestaan. Of dit onredelijk is, valt dus te betwisten.” Er zijn meer elementen in de uitspraak die Opstelten vreemd vindt. Daarom adviseert hij Eigen Haard om in hoger beroep te gaan. Of dat ook gaat gebeuren, weet de corporatie nog niet. “Er zijn diverse opties die we kunnen gaan bekijken. In hoger beroep gaan, met een nieuw voorstel komen of helemaal stoppen. We zijn nu de uitspraak grondig aan het bestuderen en ons aan het beraden wat we gaan doen”, zegt persvoorlichter Wim de Waard van Eigen Haard.

Bewonerscommunicatie
Als bewoners een rechtszaak aanspannen om een renovatie tegen te houden, dan is er mogelijk iets mis met de communicatie over het project. Goede bewonerscommunicatie is van groot belang bij nul-op-de-meter renovaties. Stroomversnelling heeft diverse tools ontwikkeld om bouwers en corporaties hierbij te ondersteunen. Zie bijvoorbeeld de uitleg over de Energieprestatievergoeding die beschikbaar is op de website bewonerscommunicatie.com.