Unieke verbouwstroom in regio Haaglanden goed voor 9000 renovaties
Vijf woningcorporaties in de regio Haaglanden hebben bijna een jaar geleden afgesproken dat ze een langdurige partnerschap aangaan om in de komende 8 jaar zo’n 9000 woningen te verduurzamen. Dat zijn Vidomes, Rijswijk Wonen, De Goede Woning, Rondom Wonen en Stedelink, oftewel VRDRS. Vervolgens werden vijf aannemers geselecteerd, die deze omvangrijke klus gaan uitvoeren. Niels Vlieg is Manager Vastgoedontwikkeling bij Vidomes, en hoofdarchitect van de samenwerkingsovereenkomst. Hij legt uit hoe hij de tien partijen op één lijn heeft gekregen.
Op zijn LinkedIn-profiel omschrijft Niels Vlieg zichzelf als een ervaren, mensgerichte en verbindende manager. Tijdens het interview blijkt al snel dat die karakterisering hout snijdt. Niels heeft een mooi en vrij uniek samenwerkingsverband weten te smeden. Sterker nog: hij denkt dat de structuur van de ‘Haaglanden-deal’ een blauwdruk kan zijn voor veel meer woningcorporaties. Een slimme methode om de energietransitie op te schalen.
Vidomes heeft al eerder meegedaan met de bouwstroom Haaglanden voor nieuwbouw. Dat bevalt blijkbaar goed?
“Jazeker, de Bouwstroom Haaglanden is een samenwerkingsverband van 17 woningcorporaties, met een omvang van 2000 woningen. Dit betreft twee typen producten; één bouwpartij verzorgt industrieel geproduceerde woningen en één partij doet modulaire bouw. Deze bouwstroom begint nu te lopen. En omdat we naast de nieuwbouw ook voor een forse, en complexe verduurzamingsopgave staan, wilden we die ook slimmer organiseren. Want je ziet nu nog veel inefficiency: voor elk project wordt een nieuwe aannemer geselecteerd en gecontracteerd, je moet gesprekken voeren over prijsvorming, over verzekeringen en aansprakelijkheid, over hoe je processen gaat inrichten enzovoorts. En aan het eind van het project, als je nét een beetje bent ingespeeld op elkaar dan zeg je: nou, we hebben er heel veel van geleerd, tot ziens! En vervolgens ga je dat hele proces van voor af aan doen. Daarom dacht ik: waarom geen bouwstroom inrichten voor verduurzaming?”
“In eerste instantie wilde ik dat alleen voor Vidomes doen, door in één keer de opgave voor de komende jaren in de markt te zetten. Vervolgens sprak ik een bestuurder van een andere corporatie die het probleem van de inefficiency als volgt samenvatte: ‘In de corporatiesector doen we allemaal min of meer hetzelfde, we zijn geen concurrenten van elkaar, en toch regelen we het allemaal zelf. Eigenlijk zouden we meer moeten samenwerken.’ Daarop deelde ik de aanbestedingsplannen van Vidomes, met de uitnodiging om mee te doen. Die uitnodiging werd al snel aangenomen, en vervolgens heb ik contact gezocht met nog drie corporaties.”
“Je hebt wél kennis nodig over hoe je zoiets organiseert – en die had ik gelukkig. Daarnaast kost het opzetten van zo’n aanbesteding best wel wat tijd en energie. Kleinere corporaties hebben die capaciteit vaak niet. Maar een evident voordeel is dat we allemaal in dezelfde regio zitten. Je moet je voorstellen dat er in Zoetermeer drie precies dezelfde flats naast elkaar staan, één van Vidomes, één van Stedelink en één van De Goede Woning. En alle drie de corporaties waren voor zichzelf aan het bedenken hoe ze die zouden gaan verduurzamen. Zo is dit initiatief geboren.”
“In december 2022 hebben we een marktverkenning uitgevoerd, en op 7 maart 2024 hebben we de raamovereenkomsten met de aannemers ondertekend. Inmiddels zijn we begonnen. Concreet zijn de eerste achttien projecten opgestart. De vijf aannemers doen nu een voorstel voor de verdeling van die projecten, gebaseerd op factoren als beschikbare capaciteit, hun eigen ervaring en specialismen, projecten in dezelfde regio die goed op elkaar aansluiten en dergelijke. Daarop geven de corporaties vervolgens een akkoord.”
Dat klinkt bijna als een ‘walk in the park’ maar er moeten toch ook bezwaren op tafel zijn gelegd door de deelnemende corporaties?
“Een belangrijk punt is dat iedere corporatie interne technische eisen heeft die nét een beetje anders zijn. Hoe kom je dan tot uniformiteit? Dat is het aspect waarop het meestal stokt als je met verschillende corporaties werkt. Maar bij de methodiek die wij hanteren is dat niet relevant. Want we hebben bovenal afgesproken dat we – áls we gaan renoveren – elk renovatieproject doen met dezelfde bouwpartners, zodat je een bepaald volume behaalt. De inhoud van de projecten, dus bijvoorbeeld het ambitieniveau, welk tegeltje je uitkiest en dergelijke, is allemaal voor later. Die technische eisen zijn nu nog niet vastgelegd en worden later per project ingevuld.”
“We hebben nu een raamovereenkomst afgesloten, wat erop neerkomt dat vijf woningcorporaties steeds een overeenkomst hebben met één bouwpartner, en dat vijf keer. Maar per project wordt er vervolgens gewoon, zoals bij elk project, een overeenkomst gesloten tussen één corporatie en één aannemer. Dat is dus niet anders dan nu. Wat wel anders is, is dat we ervaringen en kennis van het ene project, meenemen naar het andere project. Dat we dus continu leren, innoveren en verbeteren. Daarnaast ontstaat een intensieve kennisuitwisseling tussen de corporaties. Dat is ook een heel leuke bijvangst van deze aanpak.”
Hoe komen jullie vervolgens tot afspraken over de prijs?
“Dat is het tweede essentiële aspect van deze aanbesteding, en daarvoor hebben we echt een unieke, nieuwe aanpak ontwikkeld. Dé vraag is: hoe borg je dat je over een langere periode tot een eerlijke, marktconforme prijs komt? Transparantie is dan een kernbegrip, en we werken dan ook met een open boekhouding. Voor de kosten van onderaannemers en leveranciers, wat – let wel – tot 85% van de totale prijs uitmaakt, hebben de corporaties afgesproken dat ze hetzelfde bedrag betalen aan de aannemers, als dat de aannemers aan hun leveranciers en onderaannemers betalen. En dat checken wij vervolgens in de boeken. Daarmee gaan we qua transparantie dus een flinke stap verder dan tot nu toe gebruikelijk was.”
“Dit houdt voor de aannemers in dat ze op een andere manier gaan denken. De winst wordt bij inschrijving bepaald, omdat er niet meer achteraf onderhandeld wordt met leveranciers en onderaannemers. Er is nu veel meer sprake van een langdurige relatie met de opdrachtgever, en het plezier in je werk haal je niet zozeer uit streven naar verdere winstmaximalisatie, maar uit heel goed met elkaar samenwerken. Dat is een andere insteek, die heel goed past bij het karakter van de energietransitie. Want er ligt een enorme opgave en er is meer dan genoeg werk voor iedereen. En bovendien, als je minder faalkosten hebt door een goede samenwerking is dat ook weer gunstiger, voor alle betrokkenen. Kortom: door deze methode van prijsvorming heb je een basis voor vertrouwen, en daarmee ook voor een langdurige partnerschap.”
“En daarnaast: een langdurige partnerschap nodigt ook veel meer uit tot optimaliseren en innoveren. Eén van onze doelstellingen is bijvoorbeeld Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. Als je dat bij elk projectje opnieuw moet gaan organiseren levert dat relatief weinig op. Maar als je het organiseert met vijf aannemers, en langdurig opbouwt, dan kun je in elk nieuw project iets extra’s gaan doen, leren van evaluaties en processen optimaliseren.”
Samenwerking VRDRS en Verbouwstromen
Sjoerd Klijn Velderman (Stroomversnelling, Verbouwstromen) geeft aan hoe het Verbouwstromen programma tegen deze deal aankijkt: “Een doorbraak op verhoging van de arbeidsproductiviteit kan gerealiseerd worden als partijen elkaar langjarig vinden in een samenwerking. Vanuit die overtuiging denkt Verbouwstromen mee in verschillende regionale renovatiedeals, zoals de VRDRS Haaglanden-deal. Verbouwstromen helpt de samenwerkende partijen bij het vinden van die elementen die eraan bijdragen dat ze eventueel gedurende, maar in ieder geval na de samenwerking, in 2030, met hetzelfde aantal mensen twee keer zoveel woningen kunnen verduurzamen. Een arbeidsproductiviteitsfactor twee dus. In een effectieve samenwerking ontstaat glans na wrijving. De glans, maar ook de wrijving wordt gestructureerd gemonitord, om zo een beter zicht te krijgen op de kritische momenten binnen een dergelijke samenwerking. Daarnaast werken we vanuit Verbouwstromen ook aan het verhogen van de kwaliteit van de proposities, zowel energetisch als op circulariteit en gebruik van biobased materialen.”
Verbouwstromen ondersteunt het Programma Versnelling verduurzaming Gebouwde Omgeving (PVGO) bij het realiseren van haar doelen, en wordt mede mogelijk gemaakt door steun van het Ministerie van BZK. Stroomversnelling is één van de partners binnen Verbouwstromen.
“Voor ons als woningcorporatie zijn de primaire voordelen dat we met minder bouwers en ontwikkelaars te maken hebben. Daarnaast is er een versnelling, ook omdat je een hogere zekerheid hebt op de capaciteit van de aannemer: de projecten die onder deze bouwstroom vallen worden nu als eerste ingepland. En voor de aannemer zijn er ook veel voordelen: je hoeft niet steeds met aanbestedingen mee te doen, en je bent langdurig verzekerd van omzet. Dat geeft bijvoorbeeld meer mogelijkheden om te investeren.”
Welke aanbestedingsvorm heb je gekozen?
“We hebben best value procurement gebruikt. Dit houdt in dat de kandidaten na de selectiefase een gunningsfase doorlopen, waarin wij aangeven wat onze doelstellingen zijn, op aspecten zoals duurzaamheid, versnellen, procesoptimalisatie, MVO et cetera. We hebben de aannemers gevraagd om aan te geven hoe daar invulling aan kan worden gegeven. Dat doen ze aan de hand van een kansen-, een risico- en een prestatiedossier. De prijsvorming wordt gedaan aan de hand van een fictief project. Vervolgens zijn de vijf partijen die als beste uit de beoordelingsfase kwamen, de zogenaamde concretiseringsfase ingegaan. In deze fase hebben ze gezamenlijk één plan van aanpak gemaakt, waarin ze aangeven hoe ze om willen gaan met de kansen, risico’s en prestaties. Dat plan is een onderdeel van het contract. En in maart van dit jaar vond de definitieve gunning plaats op basis van dat ene plan. Het mooie hiervan is dat het initiatief voor het plan bij de aannemers lag, en die vorm van meedenken door de markt levert een heel goede basis op voor deze samenwerking.”
Is best value procurement een methodiek die vaker ingezet zou moeten worden door corporaties?
“Ja, het is wat mij betreft de aanpak die leidt tot de beste vorm van samenwerking. En daarnaast: als je dit niet doet, dan kun je volgens mij de opgave die er ligt gewoon niet halen.”
Wat is nou een eventuele keerzijde van deze aanpak?
“Je moet de relatie met je partners blijven onderhouden, en dat kost tijd en energie. Investeren in de relatie doe je door een strak contractmanagement, en ook door het opzetten van een relatiemanagement. Want je weet zeker dat het vroeg of laat een keer ergens gaat wringen. Bouwprojecten zijn nou eenmaal best lastig, en juist als het moeilijk wordt moet je elkaar goed vasthouden. Maar als je ervoor zorgt dat je het op programmaniveau goed georganiseerd hebt, dan kun je vervolgens tegen een stootje op projectniveau. Daarbij is een goede programmamanager essentieel: daarom hebben we één aanspreekpunt naar de bouwpartners toe, en ook de bouwpartners hebben één aanspreekpunt. Zij hebben dagelijks contact, en daaronder zitten weer een aantal werkgroepen die bepaalde thema’s in de gaten houden.”
“Er wordt ook veel tijd geïnvesteerd in persoonlijke kennismaking. Dat doen we mede aan de hand van psychologische profielen: daarmee bied je een handvat om nou eens niet meteen het proces in te duiken als je elkaar voor het eerst ontmoet, maar elkaar eerst een stuk beter te leren kennen. Processen zijn gesneden koek, maar elkaar beter begrijpen is juist van groot belang bij een intensieve en langdurige samenwerking, want het is essentieel dat je de relatie goed houdt. Je gaat toch een soort huwelijk van 8 jaar aan.”
“Er is nog iets anders wat ik heel belangrijk vind voor het succes van deze aanpak, namelijk hoe we omgaan met KPI’s. In het contract hebben we geen taakstellende KPI’s opgenomen waarop de aannemer wordt afgerekend via een bonus/malus regeling. We hebben dus niet gezegd: jullie moeten zoveel beter worden met z’n allen, of een bepaalde klanttevredenheid halen. We willen namelijk niet dat een aannemer gaat focussen op het behalen van alleen de afgesproken KPI’s. We hebben wél het volgende afgesproken: het contract heeft een looptijd van vier jaar, en daarna kan er twee keer een verlenging van twee jaar plaatsvinden. Na de eerste vier jaar bepalen wij als opdrachtgever of we gaan verlengen of niet. Dat doen we op basis van ons oordeel over hoe de samenwerking verloopt, en dat gebeurt dus niet op basis van het behalen van bepaalde KPI’s.”
“Kortom: we zijn het eens over de hoofdlijnen, en ik heb er alle vertrouwen in dat we de details gaan uitwerken op basis van gezond verstand, met een groep professionals die enorm gemotiveerd is om aan deze klus te beginnen.”