Er is discussie over de vraag of de doelen uit het klimaatakkoord gehaald kunnen worden als we blijven bij de (wettelijke) afspraak dat 70 procent van de huurders moet instemmen als de corporatie voornemens is hun woningen te verduurzamen. Stroomversnelling vindt dat deze afspraak moet blijven en we doen twee verbetervoorstellen.
Wientjes stelde voor om het voor woningcorporaties gemakkelijker te maken sociale huurwoningen te renoveren. Hij wil af van de vereiste 70 procent instemming van de bewoners. Wientjes staat hierin niet alleen. Eerder hoorden we vergelijkbare pleidooien. Stroomversnelling was en is het daarmee niet eens. Leden van Stroomversnelling hebben er altijd een eer in gesteld maximale steun van huurders te verkrijgen voor Nul op de Meter renovaties. Het aanbod moet zo verleidelijk zijn dat instemming vanzelf spreekt. Dat lukt ook vrijwel altijd. Aan de slag gaan met verduurzaming; niet omdat het moet, maar omdat mensen het graag willen. En omdat het perspectief gewoon beter is dan wat er nu is.
Het zo aantrekkelijk maken van renovatie- en verduurzamingsvoorstellen gaat niet vanzelf. Corporatie en aanbieder moeten daarvoor hun stinkende best doen en Stroomversnelling wil dat dat zo blijft. En daarbij: een proces dat met de bewoners samen wordt vorm gegeven bepaalt heel erg hoe de inzet vorm krijgt. Een proces dat beoogt 100% instemming te verkrijgen, ziet er totaal anders uit dan een proces waarbij dat niet nodig is. In dat laatste proces wil je als bewoner niet verzeild raken, in dat eerste proces wel.
Volgens Stroomversnelling is het ook niet nodig om af te dingen op de bescherming van de huurders om zo de gewenste versnelling in de renovatie- en verduurzamingsopgave te krijgen. Het is ook allerminst zonder risico. Het beperken van de rechten en inbreng van huurders tast het zo benodigde draagvlak voor verduurzamingsmaatregelen aan en zal ook voor de langere termijn de relatie tussen huurders en corporatie verzuren. Niet doen dus! Wel bepleiten we een modernisering van het wettelijke instemmingsvereiste (7:220 lid 3 BW).
Wat is de praktijk? Voordat een verhuurder tot renovatie en/of verduurzaming van woningen kan overgaan, is de verhuurder verplicht huurders daartoe schriftelijk een redelijk voorstel te doen waarin de belangen van de huurders zijn gewaarborgd. Denk bij dat laatste aan de impact van de werkzaamheden en de gevolgen voor de woonlast. De verhuurder is verplicht voor het voorstel instemming van 70 procent van huurders op te halen. Is er (tenminste) 70 procent steun voor het voorstel dan moeten de nee-stemmers zich hierbij neerleggen. Huurders kunnen hun zaak voorleggen aan de rechter, maar doen ze dat niet dan wordt er van uitgegaan dat alle betreffende huurders hebben ingestemd.
Overigens kan ook de verhuurder naar de rechter stappen als minder dan 70 procent van de huurders het eens met het renovatie- of verduurzamingsplan. Als de rechter het verduurzamings- en/of renovatievoorstel redelijk vindt moeten bewoners de renovatie en/of verduurzaming van hun woning alsnog toestaan.
Zoals gezegd vinden we wettelijke borging van huurdersbelangen waardevol en moeten we daar voorzichtig mee omgaan. Dat neemt niet weg dat we moeten blijven nadenken over de vraag of de bestaande praktijk en de te verwachten ontwikkelingen het niet nodig maken die wettelijke borging ‘bij de tijd’ te brengen. Ik doe twee moderniseringsvoorstellen.
Allereerst is het nu zo dat als de bewonersinstemming wordt gevraagd bewoners die niet reageren geacht worden niet te hebben ingestemd. Dat is niet meer van deze tijd. Als bijvoorbeeld een bewoner langere tijd in het buitenland verblijft (en dat komt regelmatig voor) of er is sprake van onderverhuring dan is het onwaarschijnlijk dat de wettelijke huurder zal reageren. Het lijkt ons logischer om niet-stemmers niet meer mee te tellen. De huurder heeft de mogelijkheid gehad zich uit te spreken en van dat recht geen gebruik gemaakt. Het is onredelijk dat een huurder die niet reageert de belangen van de bewoners die wel reageren kan schaden. Daarom het voorstel slechts de bewoners die reageren te laten bepalen of de renovatie- of verduurzamingsplannen kunnen doorgaan.
In de tweede plaats ontstaat er als gevolg van de verduurzamingsopgave (klimaatakkoord) een nieuwe situatie waarvoor we geen precedent kennen; om die reden was het niet mogelijk in bestaande wet- en regelgeving daarmee rekening te houden. Er gaan de komende jaren hele wijken van het aardgas af en dat deden we niet eerder. Omdat de hele verduurzamingsopgave van de gebouwde omgeving omstreeks 2050 moet zijn afgerond is een redelijk strakke planning een vereiste. Binnenkort horen bewoners en vastgoedeigenaren welk besluit hun gemeente(raad) heeft genomen over de vraag wanneer hun wijk van het aardgas afgaat. Op grond van dat besluit weet iedereen in de wijk wanneer de werkzaamheden die daarmee verband houden moeten zijn afgerond.
De corporatie zal, naar aanleiding van het besluit van de gemeenteraad haar huurders verzoeken in te stemmen met een verduurzamingsingreep die voor de gestelde datum gerealiseerd moet zijn; op die tijd wordt immers het aardgas uit de wijk gehaald.
Nu zal dat in heel veel gevallen goed gaan. Maar zeker is dat niet. En dat is risicovol. De praktijk toont aan dat veel huurders gefocust zijn op het eigen (individuele) belang en de korte termijn (wat levert het mij…, en wat levert het mij nú op); de corporatie wordt geacht een bredere (collectieve) belangen te dienen en ook het lange termijn belang na te streven. Dat leidt tot spanning.
Dat kan zich in de praktijk vertalen naar onredelijke eisen van huurders aan de verhuurder. Als de druk op de verhuurder, om in een strakke tijdplanning woningen te verduurzamen, oploopt biedt dat huurders een pressiemiddel om hoge en mogelijk onredelijke eisen te blijven; wetende dat de verhuurder niet veel tijd heeft om tot realisatie van verduurzamingsplannen te komen. Dat kan zeer vertragend werken, het werkt prijsopdrijvend en frustreert de verduurzamingsopgave enorm.
De hiervoor geschetste situatie is in de wettelijke bescherming van de huurder in artikel 7 BW niet voorzien. En daarbij: het gaat bij het verduurzamen van de wijk (het van het aardgas afhalen) ook niet meer alleen om de belangen van de huurder. De keuze van de huurder raakt direct de financiële belangen van de in dezelfde wijk wonende particuliere woning- en gebouweigenaar en die van de netbeheerder (collectief belang; maatschappelijke kosten).
Het is dus alleszins redelijk de instemmingsvereiste van de huurders op dit punt te moderniseren; dit opdat voorkomen wordt dat de verhuurder wordt ‘gegijzeld’ en er ook rekening wordt gehouden met de andere belangen dan die van de huurders. Daarbij wil ik graag de bestaande rechten van de huurders in stand houden, maar tegelijkertijd een soort ‘noodluik’-constructie bepleiten. En het kenmerk van een ‘noodluik’ is dat dit geen gebruikelijk route is, maar slechts in bijzondere situaties wordt gebruik.
Hoe zou zo’n ‘noodluik’ er kunnen uitzien? We moeten in de oplossing drie dingen goed borgen: redelijkheid en billijkheid als het om de belangen van huurders gaat, maar ook redelijkheid en billijkheid als het om de belangenafweging gaat tussen huurders, overige bewoners en gebouweigenaren (waaronder de corporatie) in de wijk. En tot slot een korte beslistermijn. Ik bepleit, in het geval er geen voldoende draagvlak bij de huurders is voor de plannen van de verhuurder, voor een mediatie-traject van maximaal twee maanden. Leidt dat niet tot de gewenste uitkomst dan volgt een op een kort geding gelijkende procedure die binnen een termijn van maximaal twee maanden een voor partijen bindende (gerechtelijke) uitspraak doet. Zo kan aan alle belangen in redelijkheid recht worden gedaan zonder dat de vaart uit de energietransitie van de gebouwde omgeving gaat.