Woonplus maakt tempo in Groenoord maar de VvE-regelgeving is een crime
In 2020 is woningcorporatie Woonplus begonnen met de uitvoering van haar verduurzamingsplannen in de wijk Groenoord in Schiedam. Voor het eigen bezit heeft de corporatie inmiddels een goed lopende trein op de rails. Maar in de helft van de Groenoordse complexen maken VvE’s de dienst uit. Dat zorgt voor enorme uitdagingen op het gebied van besluitvorming en wet- en regelgeving.
Annemarie Nolson (Programmamanager Groenoord, Woonplus) en Laetitia Ouillet (Programmamanager Nieuwe energie voor Groenoord, gemeente Schiedam) vertellen over het wel en wee van de wijkaanpak in Groenoord.
Wat was de aanleiding voor het optuigen van deze wijkaanpak?
Laetitia Ouillet: “In 2017 is er een Green Deal gesloten tussen Woonplus, gemeente Schiedam, provincie Zuid-Holland, Eneco en destijds ook Stedin. Dat heeft ermee te maken dat de Leiding over Noord door de achtertuin van de wijk Groenoord loopt. Deze leiding levert restwarmte uit afval- en biomassaverbranding aan het Rotterdamse warmtenet. De Green Deal was feitelijk een Transitievisie warmte avant la lettre. In 2017 was er dus al de intentie om van Groenoord één van de eerste aardgasvrije wijken te maken. In 2020 is ook de Transitievisie warmte door de gemeenteraad vastgesteld. Deze sluit goed aan bij de opgave die er ligt voor Woonplus in deze wijk.”
“Als je door Groenoord loopt is de eerste indruk goed: er is veel groen, veel speelmogelijkheden voor kinderen, brede lanen. Maar door de jaren heen is de wijk verarmd en de kansongelijkheid is toegenomen. Het is een wijk die vaak nét buiten de lijstjes valt en daardoor niet voor landelijke subsidies in aanmerking komt. De warmtetransitie werd gezien als de impuls die deze wijk nodig had om aan de slag te gaan met de warmtetransitie én met de koppelkansen die daardoor ontstaan.”
Annemarie Nolson: “Woonplus heeft als doelstelling om haar vastgoed voor 2050 CO2-neutraal te maken. Wij richten ons daarbij op het aardgasvrij maken en het beter isoleren van de woningen. Voor Groenoord bleek een warmtenet de meest kosten-efficiënte manier om de wijk aardgasvrij te maken. Enerzijds omdat de Leiding over Noord in de buurt loopt. Anderzijds omdat Groenoord een jaren zestig wijk is met een hoge woningdichtheid, waar Woonplus ongeveer de helft van de woningen in bezit heeft. We zijn dus in gesprek gegaan met de gemeente en Eneco om te komen tot een business case en een samenwerkingsovereenkomst voor deze wijkaanpak. In 2020 was die overeenkomst rond. Dat is vrij snel als je het vergelijkt met andere steden of wijken. Woonplus heeft op een gegeven moment voor dit project een subsidie aangevraagd – en ook gekregen – maar omdat hier een houdbaarheidsdatum op zat is het traject vervolgens in een hogere versnelling gekomen. Bovendien is er sinds 2017 al veel onderzoek gedaan in de wijk, dus we konden goed voorbereid van start gaan.”
Hoe staat Eneco erin?
Laetitia Ouillet: “Bij Woonplus, de gemeente én bij Eneco leefde het besef dat je allemaal wat water bij de wijn moet doen. Dankzij een intensieve samenwerking en de soms stevige, maar vooral ook constructieve onderhandelingen met Eneco hebben we nu in Groenoord de allerlaagste Bijdrage Aansluitkosten (BAK) van Nederland.”
Hoe verloopt de samenwerking tussen de gemeente en Woonplus?
Laetitia Ouillet: “We hebben in de samenwerkingsovereenkomst heel duidelijk vastgelegd wat de taken zijn voor de verschillende partijen: wat doen we wél samen en wat niet. Ik heb niks te zoeken bij gesprekken die Woonplus met haar huurders voert. We treffen elkaar bij participatie-avonden, of als de werkzaamheden heel dichtbij komen voor bewoners. En we komen elkaar voortdurend tegen in de buitenruimte. Je bent continu bezig met afstemmen; we spreken elkaar wekelijks.”
Een thema waarbij we echt nog aan het ontdekken zijn hoe je op een goede manier samenwerkt zijn de gemengde VvE’s, waarin naast de individuele eigenaren ook Woonplus woningen bezit.
Annemarie Nolson: “Een thema waarbij we echt nog aan het ontdekken zijn hoe je op een goede manier samenwerkt zijn de gemengde VvE’s, waarin naast de individuele eigenaren ook Woonplus woningen bezit. We moeten nog uitvinden hoe we daarin goed samenwerken om de VvE’s zoveel mogelijk te helpen. Het besluitvormingsproces binnen VvE’s is heel complex en dat bezorgt ons veel hoofdbrekens. Je moet niet alleen beslissingen nemen over verduurzamingstrajecten, maar er moeten ook splitsingsaktes gewijzigd worden en daarvoor is 4/5 meerderheid nodig. Dat zijn lastige trajecten. Het vraagt veel uitzoekwerk, alleen al om erachter te komen hoe het juridisch überhaupt werkt. Financiering van de verduurzamingsingreep vraagt aandacht en erfpacht is ook een complicerende juridische factor. We weten nog niet precies hoe dat gaat werken, bijvoorbeeld als je kijkt naar de zakelijke rechten voor het onderbrengen van de warmtewisselaar van Eneco bij een VvE. Kortom: we ontdekken nog steeds nieuwe uitdagingen. Dat maakt het er voor de wethouders ook niet gemakkelijker op, want de gemeenteraad volgt het project zeer kritisch.”
Laetitia Ouillet: “De wijk bestaat voor 44 procent uit Woonplus-complexen en voor 56 procent uit VvE’s. In totaal 29 verenigingen, waarvan 17 met Woonplus appartementen. Soms heeft Woonplus een klein aandeel, soms het merendeel. De overige 12 zijn volledig particuliere VvE’s. Dus als wij in Groenoord de VvE-problematiek niet oplossen hebben we maar voor de helft van de wijk een warmteoplossing gerealiseerd. Daarom is Groenoord nu een nationale pilot geworden, specifiek op het punt van de VvE-problematiek.”
Deze wijk bewijst dat voor VvE’s de koninklijke route vrijwel onbegaanbaar is. Er zijn in totaal zo’n 125.000 VvE’s in Nederland. De boodschap uit Schiedam voor deze mensen is: don’t even go there.
Jullie doen nu dus officieel pionierswerk voor andere wijken met VvE’s?
Laetitia Ouillet: “Klopt, want deze wijk bewijst dat voor VvE’s de koninklijke route vrijwel onbegaanbaar is. Er zijn in totaal zo’n 125.000 VvE’s in Nederland. De boodschap uit Schiedam voor deze mensen is: don’t even go there. En we proberen de politiek te bewegen om haast te maken met nieuwe wetgeving. Het punt is dat je werkt aan een zogenaamd ‘collectieve’ oplossing, terwijl er geen echt collectief is. Wat deze mensen verbindt is dat ze naar dezelfde Aldi gaan voor hun boodschappen. Maar de één woont in een grondgebonden woning uit een bepaald jaar, met een bepaalde installatie, een bepaalde spaarpot en de daarbij behorende regelingen. Terwijl een ander flateigenaar is en lid is van een VvE waar ook een verhuurder in zit, waardoor je voor een totaal andere subsidie in aanmerking komt. Dan moet je dus naar een ander financieringsloket, waar andere tarieven en ook heel andere voorwaarden gelden.”
“Toen ik begon aan deze klus had ik nog het idee dat dit al honderd keer eerder was gedaan. Ik stuitte voor het eerst op de VvE-problematiek toen we een gemeentelijke lening met een lage rente voor VvE’s gingen vormgeven. Een adviseur maakte ons toen duidelijk dat we niks mochten opnemen in de voorwaarden over – bijvoorbeeld – het verwijderen van boilers of kookplaten. Want de VvE is een juridisch vehikel dat uitsluitend berekend is op onderhoud, en niet op de transformatie van een woning. Dan moet de splitsingsakte worden aangepast en dat is nogal een klus. Wat je soms ziet is dat kleine VvE’s met bijvoorbeeld vier eigenaren de regels omzeilen en verduurzamingsmaatregelen nemen zonder de splitsingsakte aan te passen. Maar voor de rechter houdt zoiets geen stand. Dat is in ieder geval waar alle advocaten ons voor gewaarschuwd hebben.”
slaapkamer in modelwoning
“Zoals Annemarie al zei, je hebt om te beginnen 80% instemming nodig om de splitsingsakte aan te passen. In het eerste gebouw waar we nu bezig zijn heb je het over ‘slechts’ 42 eigenaars, die wél 20 verschillende talen spreken. Vervolgens moet je voor iedereen die een hypotheek heeft afgesloten toestemming gaan vragen bij de hypotheekrechthouder. De ene keer is dat de ING, de andere keer is dat mama. En dan moet je nog bij de gemeente toestemming vragen omdat de gemeente erfpachthouder is. De laatste plottwist is nu dat we in Groenoord de erfpacht niet meer direct zelf in handen blijken te hebben, maar de boel hebben ondergebracht via een schaduw-VvE.”
Op korte termijn zouden we heel erg geholpen zijn met de mogelijkheid om automatisch toestemming te krijgen van banken en andere hypotheekverstrekkers bij het aanpassen van de splitsingsakte, als er aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
Wat is jullie advies aan de politiek?
Laetitia Ouillet: “Op de lange termijn denk ik dat er een ministeriële regeling moet komen die al deze procedures overbodig maakt. De minister zegt dan: als het gaat om de warmteopgave, dan overrule ik hierbij alle splitsingsaktes. Dat is ook het advies dat al eerder is gegeven door de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht. Op korte termijn geven wij ook aan dat we heel erg geholpen zouden zijn met de mogelijkheid om automatisch toestemming te krijgen van banken en andere hypotheekverstrekkers bij het aanpassen van de splitsingsakte, als er aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.”
Annemarie Nolson: “Als we even teruggaan in de geschiedenis: bij de overgang van steenkolen naar aardgas in de jaren ‘60 ging dit proces ook heel anders. Toen werd er niet per VvE om toestemming gevraagd om de splitsingsakte aan te passen.”
Lukt het intussen wél om 70% instemming te krijgen voor het bezit van Woonplus?
Annemarie Nolson: “Ja, dat gaat inmiddels goed. Maar we hebben onze aanpak en onze manier van communiceren behoorlijk aangepast nadat er weerstand ontstond in de allereerste flat waarmee we aan de slag gingen. Daar hebben we veel van geleerd wat betreft het maatregelenpakket én wat betreft de manier van communiceren. We zien dat vooral één op één contacten en persoonlijke aandacht heel goed werken. In het begin probeerden we het meer met collectieve bijeenkomsten maar dat ging lang niet zo goed. We hebben ook modelwoningen waarin we mensen uitnodigen zodat ze met eigen ogen kunnen zien: dit betekent het, zo gaat het eruit zien. Daarnaast hebben we ook logeerwoningen geïntroduceerd voor mensen die niet goed kunnen omgaan met de overlast van de werkzaamheden. We bieden ook hulp bij het aan de kant zetten van zware meubels en dergelijke. Zoveel mogelijk maatwerk dus.”
We zien dat vooral één op één contacten en persoonlijke aandacht heel goed werken. In het begin probeerden we het meer met collectieve bijeenkomsten maar dat ging lang niet zo goed.
“Wat betreft het maatregelenpakket waren we in het begin van het traject sterk gericht op het aansluit-gereed maken van een woning: de afleverset, het leidingenverloop en de radiatoren. Maar gaandeweg hebben we ook extra comfort- en energievraag-maatregelen geïntroduceerd. We doen nu bijvoorbeeld meer aan isolatie. Al met al hebben we in 2022 in totaal 349 woningen aansluit-gereed gemaakt. Daardoor is de koudwatervrees die je in het begin zag een heel eind weggeëbd. Mensen kunnen nu bij kennissen thuis zien wat het allemaal inhoudt.”
Onze energiecoördinator zat binnen een week na haar aanstelling al aan tafel bij Somalische dames bij wie nog nooit iemand van de gemeente over de vloer was geweest.
Lukt het ook om de koppelkansen te verzilveren?
Laetitia Ouillet: “Bij deze wijkaanpak wordt de energetische verbetering aangegrepen om tegelijk ook andere problemen aan te pakken. We hebben als gemeente lang gezocht naar een manier om dat zonder budget te kunnen doen. Het punt is dat je dan als energietransitie-ambtenaar activiteiten ontplooit in het domein van een collega. Maar we hebben er bijvoorbeeld voor kunnen zorgen dat een straat die geherstructureerd moest worden maar één keer open hoefde. De verbetering van het riool, werkzaamheden van Stedin, Eneco en andere aannemers werden in één treintje uitgevoerd en daardoor gingen de kosten omlaag. Daarnaast hebben we ook een Team Energiearmoede opgericht. Eens per maand gaan we met een groep vrijwilligers aan de slag. Dan nemen we kleine energiemaatregelen in woningen. Dat hebben we inmiddels in honderden woningen gedaan: gratis hulp en een beetje energiecoaching. Daarnaast hebben we voor de wijk een energiecoördinator aangenomen. Die doet heel veel goed werk, met name voor kwetsbare vrouwen. Wij waren vanuit onze ivoren toren een beetje aan het klagen omdat we maar niet in contact kwamen met de lastiger te bereiken doelgroepen, maar onze energiecoördinator zat binnen een week na haar aanstelling al aan tafel bij Somalische dames bij wie nog nooit iemand van de gemeente over de vloer was geweest. Ze hadden samen eten gemaakt.”
Annemarie Nolson: “Samen koken brengt echt verbinding. Dat zie je ook bij de huurcomplexen. Daar zijn een collega van mij en een bewoner op een dag samen pannenkoeken gaan bakken op een inductieplaat, buiten in een tent. Dat heeft heel erg geholpen voor mensen die de overstap van koken op gas koken naar inductie koken heel spannend vonden. Het ‘pannenkoeken bakken’ wordt bij ons intern nog vaak als goed voorbeeld gebruikt.”
Laetitia, jij bent inmiddels zo’n beetje de ‘Rapportenlezer des Vaderlands’. Wat vond je van het recente TNO-rapport waarin bewoners een 8,7 geven voor het eindresultaat van vijf PAW-wijkaanpakken?
Laetitia Ouillet: “Dat hoge rapportcijfer zegt mij niet zoveel. Aan het begin van een traject heb je altijd veel meer mensen die boos, teleurgesteld of verontwaardigd zijn. De gemeente snapt het niet en Woonplus snapt het ook niet. Vervolgens ben je bezig met de verbouwing en ja, niemand vindt het leuk om een aannemer over de vloer te krijgen. Tien dagen lang rommel en kou. Dus als je op dat moment de stemming peilt krijg je ook geen goede recensies. Maar als je een week of drie na de verbouwing met de bewoners spreekt, hoor je opeens een heel ander verhaal. In die fase scoren wij ook bijna een 8. Het gaat er dus vooral om op welk moment je de stemming peilt bij de bewoners.”
Hebben we hiermee alle onderwerpen aan bod laten komen die spelen in Groenoord?
Laetitia Ouillet: “Er is nog één belangrijk punt. In Groenoord hebben we sowieso last van de wet van de remmende voorsprong, maar daarnaast worden we ook tegengewerkt door partijen die nog aan het begin van hun reis zitten. Die denken nog meer in termen van: het is een kwestie van willen, waar een wil is, is een weg enzovoort. Ook de minister luistert naar die stem, en wat je dan bijvoorbeeld ziet is dat er in december een Kamerbrief Versnelling verduurzaming gebouwen in beheer van VvE’s verscheen waarin de woorden splitsingsakte en demarcatie niet één keer voorkomen. Maar er wordt wél nagedacht over een subsidie voor energieadvies voor VvE’s. Wij zeggen dan: pas op, want je gaat veel mensen enthousiast maken, terwijl je nu al weet dat ze gaan vastlopen. Dan ben je wél je draagvlak kwijt.”
“Ik zat laatst in een call met andere gemeentes over VvE’s. We moesten een standpunt formuleren ten behoeve van een Kamerdebat dat eraan komt. En bepaalde gemeentes die nog niet zover zijn in hun VvE aanpak zeggen dan bijvoorbeeld: ‘we willen deze passage eruit want dat klinkt veel te negatief, we moeten met een positieve boodschap komen’. Nou, dan heb je mij op de kast.”
Beeld: (c) Woonplus/Bob v.d. Vlist, Laetitia Ouillet
Tekst: Anton Coops