Landelijke tender in de maak voor meerdere regionale Verbouwstromen Huur
Is het mogelijk om als woningcorporatie in minder tijd, en met minder menskracht, meer woningen te verduurzamen? Ja, zegt team Huur van het programma Verbouwstromen. Dat kan. De aanpak: nauw samenwerken met andere corporaties en volume creëren binnen een verbouwstroom.
Op dinsdag 8 oktober kwamen honderden vastgoedprofessionals een dag lang bij elkaar in de Tinfabriek in Naarden om te praten over opschaling van de energietransitie, door nieuwe vormen van samenwerking aan te gaan. Het Verbouwstromen Forum was in alle opzichten een geslaagd event.
Eén van de drukst bezochte deelsessies ging over het initiatief van Verbouwstromen om te komen tot een landelijke tenderaanpak, gericht op het creëren van meerdere regionale samenwerkingsverbanden tussen corporaties en bouwers. Het doel: opschaling en versnelling van de renovatieopgave door de vraag van meerdere corporaties te bundelen, en maximaal inzetten op het behalen van efficiency- en leereffecten.
Het VRDRS-consortium was uitgenodigd om toe te lichten hoe iets dergelijks is aangepakt in de regio Haaglanden. Daar zijn vijf woningcorporaties vorig jaar een inspirerende partnerschap aangegaan. Vidomes, Rijswijk Wonen, De Goede Woning, Rondom Wonen en Stedelink hebben afgesproken dat ze in de komende acht jaar zo’n 9000 woningen gaan verduurzamen in een verbouwstroom-constructie. Voor deze klus zijn vervolgens vijf bouwpartijen geselecteerd, te weten BAM Wonen, Dura Vermeer, ERA Contour, Willems Vastgoedonderhoud en Buurtbouwers.
Niels Vlieg is Manager Vastgoedontwikkeling bij Vidomes en bedenker van de ‘Bouwstroom Renovatie Verduurzaming Haaglanden’. Hij legt uit waarom en hoe deze samenwerking tot stand is gekomen. “De verduurzamingsopgave is enorm, en als je ieder project apart gaat aanbesteden gaat daar veel te veel tijd in zitten. Dan ga je die opdracht nooit redden. Daarom is het een goed idee om gezamenlijk grotere aantallen in één keer in de markt te zetten.” Vlieg kreeg hiervoor binnen korte tijd vijf corporaties om de tafel. Vervolgens gebruikte hij zijn jarenlange ervaring in de infra om een deal te smeden die aantrekkelijk is voor zowel de corporaties als voor de deelnemende bouwpartners.
Want een bouwer is bijvoorbeeld gebaat bij langdurige afnamezekerheid. Dit geeft een betere continuïteit, het vergemakkelijkt de planning en het scheelt in acquisitiekosten. Met andere woorden: het hele proces wordt ook voor de bouwer efficiënter, aldus Vlieg. Enkele vertegenwoordigers van bouwpartijen die aanwezig waren bij de presentatie, beaamden dit na afloop van de sessie met zoveel woorden: “Wij zijn er klaar voor, wat ons betreft is het meer de vraag of er voldoende uitvoerende capaciteit is bij de woningcorporaties”.
Het uitwerken van een dergelijke deal gaat uiteraard niet zonder slag of stoot. Niels Vlieg heeft met name gehamerd op strakke afspraken wat betreft prijsvorming: “Hoe borg je dat je over een langere periode tot een eerlijke, marktconforme prijs komt? Transparantie is dan een kernbegrip.” Daarnaast wil je allerlei afspraken maken die leiden tot een continu proces van leren, innoveren en verbeteren.
Meeliften op de VRDRS-structuur
Team Huur van Verbouwstromen is dermate enthousiast over de structuur die is opgezet door VRDRS dat deze wordt uitgedragen als een inspirerend voorbeeld, of sterker nog: een sjabloon voor gelijksoortige samenwerkingsverbanden in de rest van Nederland. Daarover gaat het tweede deel van de sessie. Daniël Duijvestijn (team Huur Verbouwstromen) is duidelijk: “We willen hier zo snel mogelijk mee aan de slag”. De naam van het programma – Verbouwstromen – spreekt feitelijk boekdelen: opschalen en het renovatie-tempo versnellen door middel van verbouwstromen.
Daniël geeft aan wat hem zo aanspreekt in deze deal: “Je bedenkt een duidelijke structuur waarin je gaat samenwerken, maar je gaat niet van tevoren alles dichttimmeren, waardoor je voorkomt dat het een Poolse landdag wordt.” Daniël komt zelf uit de corporatiesector: “Ik dacht vroeger ook dat mijn corporatie een uniek bezit had, en dat we onze eigen renovatie-aanpak moesten gaan uitvinden, maar als je uitzoomt zie je toch dat er heel veel overeenkomsten zijn, en dat er door veel partijen op dezelfde manier, en met dezelfde bouwpartners, gesproken wordt over wat de juiste aanpak is.”
Partners gezocht
Daniël Duijvestijn: “We zijn nu vooral op zoek naar woningcorporaties en bouwpartijen die samen met Verbouwstromen aan de slag willen gaan. Het zou mooi zijn als we veel aspecten kunnen overnemen van VRDRS, wat betreft de systematiek maar bijvoorbeeld ook de contracten. Daar kunnen we gewoon gebruik van maken.”
“Begin volgend jaar willen we een landelijke aanbesteding organiseren waarin we corporaties en bouwers de mogelijkheid bieden om deel te nemen. Iedereen die dat een goed idee vindt kan zich nu al bij ons melden. Als het goed is ontstaan er dan in verschillende regio’s samenwerkingsverbanden die gaan werken volgens de aanpak van Verbouwstromen: een ‘Regionale Verbouwstroom Huur’. We willen daar klein mee beginnen en dan langzaam gaan opschalen. Ook gedurende de rit kun je alsnog in deze tender instappen als corporatie of bouwpartner. Dat maakt dit plan wel bijzonder.”
“De selectie wordt centraal gedaan, en we gaan gunnen per regio via een verdiepende uitvraag aan partijen die inderdaad met elkaar willen samenwerken in een bepaalde regio. Op het moment dat de partijen elkaar hebben gevonden, begint het proces pas echt. Je kunt de spelregels voor de komende acht jaar niet meteen tot in detail bedenken. Dat leidt tot enorme contracten die niet werkbaar zijn, en die niet organisch tot stand zijn gekomen. Je wil toe naar een constructie waarin je samen aan de knoppen zit en samen bedenkt hoe je jouw deal gaat uitwerken. In het eerste jaar wil je vooral met elkaar op dezelfde golflengte komen en een werkwijze vinden die voor iedereen acceptabel is. Daarna ga je optimaliseren.”
“Dat geldt ook voor het ambitieniveau. Uiteindelijk wil je naar een hoog ambitieniveau, maar je weet ook dat dit niet voor alle woningcorporaties haalbaar is. Daarom beginnen we op een ambitieniveau dat voor iedereen acceptabel is. Denk bijvoorbeeld aan de Nationale Prestatieafspraken.” Daarnaast is er een Nationaal Kader Toekomstbestendige Verduurzaming in de maak. Dit kader wil eenduidige indicatoren ontwikkelen voor innovaties die op projectoverstijgend niveau kunnen worden toegepast.
Dan laat Daniël een slide zien met de fasering die is bedacht door het team Huur. Momenteel zitten we nog in de verkenningsfase.
Daniël benadrukt dat de eerste fase ook gezien moet worden als een periode om elkaar goed te leren kennen en vertrouwensrelaties op te bouwen. “Pas daarna ga je kijken hoe je bijvoorbeeld de besluitvormingsprocessen van de verschillende corporaties beter op elkaar kunt laten aansluiten. Meteen afspraken willen maken over dat soort zaken werkt niet altijd.”
Rol Verbouwstromen
Daniël Duijvestijn: “Het Huurteam van Verbouwstromen gaat best veel doen in dit traject. We gaan zorgen dat de tender gaat lopen, dat het proces op orde komt, en we gaan het ondersteunen. We zijn niet, als het een jaar of acht duurt, tot de laatste dag bij elk project betrokken, maar we zorgen wél voor een goede opstart en een goede organisatie van de samenwerking. Er zit veel kennis bij Verbouwstromen, maar ook in ons netwerk, waardoor we een kruisbestuiving kunnen bevorderen, en daarnaast verbinden we de regionale initiatieven met elkaar.”
“We kijken niet alleen naar prijsvorming. We sturen ook op standaardisatie, industrialisatie en innovatie. Kunnen we bijvoorbeeld met elkaar een route bedenken waardoor je sneller een ventilatiesysteem in een woning aanlegt? Of waardoor het voor de helft van de prijs kan? Dat doe je binnen die samenwerking. Je bent met elkaar gericht bezig om ervoor te zorgen dat een renovatie goedkoper wordt, en dat de bouwpartners tot oplossingen komen die je binnen het hele programma kwijt kunt, en daarnaast ook in andere regio’s kunt inzetten. Die innovatie kan pas op gang komen nadat je door de opstartfase heen bent. Het is dus van groot belang dat je elkaar in het begin blijft vasthouden, ook als het moeilijk wordt, zodat je na verloop van tijd ook echt de vruchten kunt gaan plukken van zo’n samenwerking.”
Oproep aan woningcorporaties en bouwpartijen: heb je interesse om mee te doen met deze nationale super tender? Neem dan contact op met Daniël Duijvestijn of met José van der Loop.