Aedes, Bouwend Nederland en Stroomversnelling hebben samen een nieuw modelcontract ontwikkeld waarmee eenvoudig een 100% gegarandeerde energieprestatie kan worden gecontracteerd bij nul-op-de-meter woningbouw. De zogenaamde ‘Afnameovereenkomst’ vormt een solide juridische basis voor het maken van afspraken over onderwerpen als onderhoud en beheer van de woningen. De nieuwe contractvorm komt als geroepen voor woningcorporaties die gebruik willen maken van de EPV (Energieprestatievergoeding) bij de verduurzaming van hun portfolio.
Je zou het misschien niet verwachten: een bomvolle zaal en enthousiaste reacties bij de lancering van een nieuwe contractvorm voor NOM-woningbouw. Het seminar ‘Hoe contracteer je de energieprestatie?’ vond plaats op 27 juni jl. in de Berlagezaal van de faculteit Bouwkunde in Delft. De aanleiding: bij de realisatie van nul-op-de-meter woningen verandert de relatie tussen bouwer en afnemer. Contracten worden aangegaan over een langere termijn dan tot nu toe gebruikelijk was. Dat betekent ook dat er juridisch van alles verandert.
Wat is er nieuw?
De twee Afnameovereenkomsten (één voor renovatie en één voor nieuwbouw) wijken behoorlijk af van standaard bouwcontracten. Dat komt doordat de nieuwe contractvorm elementen en kenmerken bevat van een aannemingsovereenkomst, een design & build overeenkomst, een koopovereenkomst en een beheer- en onderhoudsovereenkomst. Bij een Afnameovereenkomst gaan de partijen ervan uit dat de aanbieder van een nul-op-de-meter ‘product’ gedurende tenminste 10 jaar het beheer van de installaties en het onderhoud van de woningen op zich neemt. Gedurende die periode garandeert de aanbieder bovendien dat de woningen een afgesproken energieprestatie leveren. Daarmee is de Afnameovereenkomst dus zeer geschikt voor afnemende partijen die gebruik willen maken van de Energieprestatievergoeding.
Markt transformeren met nieuwe contractvorm
In zijn introductie memoreert Leen van Dijke (voorzitter Stroomversnelling) hoe wijlen Bert Keijts – oud-bestuurslid van Stroomversnelling – in zijn hoedanigheid als DG Rijkswaterstaat met behulp van een nieuwe vorm van aanbesteden een complete markttransformatie tot stand bracht: “Laat de Afnameovereenkomst ook zo’n rol spelen in de transformatie van de gebouwde omgeving op weg naar duurzame energievoorziening. Ik hoop dat de markt de Afnameovereenkomst gaat gebruiken bij de selectie van aanbieders, en dat aanbieders tegelijkertijd hun producten gaan definiëren langs de lijn van de Afnameovereenkomst; met name als het gaat om kwaliteit, prestaties en garanties”.
Van Dijke benadrukt dat de Afnameovereenkomst het resultaat is van jaren praktijkervaring. De nieuwe contractvorm wordt inmiddels gehanteerd door aanbiedende partijen als BAM, Dura Vermeer, VolkerWessels, Heijmans Vastgoed, Bouwgroep Dijkstra Draisma en Janssen de Jong Bouw. Aan de afnamekant is er al ervaring mee opgedaan door onder andere Portaal, Lefier, Woonwaard, Tiwos, WonenLimburg, Stadlander en Eigen Haard.
Dik pak papier?
Enkele sprekers maken een opmerking over de omvang van het modelcontract. Jan Willem van de Groep (FactoryZero) pleit zelfs voor een versie van drie A4-tjes, maar dat idee wordt door hoogleraar Bouwrecht Monika Chao-Duivis resoluut naar de prullenbak verwezen. Juristen Dick van Werven (Bouwend Nederland) en Jur Deckers (Aedes) zijn ook al niet onder de indruk van de kritiek: “Vaak wordt in contracten verwezen naar algemene standaardvoorwaarden en wordt alleen vermeld waar van die standaard wordt afgeweken, maar dit is het volledige verhaal dus dat is wat uitgebreider.”
Vertrouwen als basis
Dick van Werven en Jur Deckers geven een korte toelichting bij de juridische aspecten van het contract, maar ze staan vooral stil bij de ‘zachtere’ randvoorwaarden. “Je zult als corporatie de kunst van het loslaten moeten leren. De bouwer moet ruimte krijgen voor zijn eigen aanpak”, vindt Jur Deckers. Dick van Werven benadrukt dat het gaat om het opbouwen van een duurzame relatie, op basis van vertrouwen. Van Werven vindt ook dat aanbieders eerst goed bij zichzelf te rade moeten gaan voordat ze de stap zetten naar langdurige prestatiegarantie: “Bezint eer ge begint, weet waar je ja tegen zegt, want als je het niet redt kan dat verstrekkende gevolgen hebben.”
De Afnameovereenkomst wordt afgesloten voor minimaal tien jaar. Er is behoorlijk wat discussie over deze termijn. Jur Deckers vindt het zinloos om afspraken te maken over een kortere periode. Hij verwacht wél dat sommige partijen voor een langere contractduur zullen kiezen. “Maar dan is het wel zaak om specifieke afspraken te maken. Het is lastig om nu al in te prijzen wat onderhoud over tien of vijftien jaar gaat kosten. Dat kun je beter halverwege de contractperiode met elkaar bespreken.”
Risico voor de aannemer
De middag wordt afgesloten met een boeiend debat. Piet Adema (voorzitter NVB-bouw), Joep Rats (directeur Beleid en Vereniging Bouwend Nederland) en Ivo Opstelten (directeur Stroomversnelling) reflecteren op de uitdagingen waar de bouwsector voor staat, en de rol die de Afnameovereenkomst vervult, als een nieuw puzzelstuk in de complexe transitiepuzzel.
Piet Adema vraagt zich af of door een langdurige prestatiegarantie het risico niet te veel bij aanbieders komt te liggen. Enerzijds vindt Adema dat een aannemer intrinsiek gemotiveerd hoort te zijn om een uitstekend product af te leveren dat jarenlang goed presteert, maar anderzijds zijn de marges niet erg vet. “Bovendien is de bouw conjunctuurgevoelig en daardoor niet genegen om te investeren in lange termijn-projecten. Worden de risico’s straks niet te veel bij de aannemer neergelegd? Het verzekeren tegen die risico’s kan een verdere prijsstijging tot gevolg hebben in een markt waarin de prijzen nu al onder grote druk staan.”
Joep Rats is optimistischer over de route die wordt gesuggereerd door de Afnameovereenkomst. “Dit contract biedt houvast voor een product waarvan wij vinden dat klanten het moeten willen hebben. Doordat je een nieuwe contractvorm hebt krijg je ook andere omstandigheden in de markt, waardoor partijen op een andere, prestatiegerichte manier met elkaar gaan samenwerken.” Rats zoekt vooral nog naar aanknopingspunten om te komen tot een groter volume in de markt. “Als we dit echt willen laten slagen, dan moeten we zorgen dat we een overleg krijgen tussen aanbieders en corporaties waardoor er meer zicht op continuïteit ontstaat, zodat je straks als aanbieder de noodzakelijke investeringen ook echt wilt doen. Dat is niet makkelijk, maar we zijn het anderzijds aan onze stand verplicht om de doelen van ‘Parijs’ te halen.”
Alexandra Boot (algemeen directeur Blue Building Institute, Boot Advocaten) vindt dat partnerships de meest geschikte juridische vorm zijn om te komen tot een goede langdurige samenwerking. “Je kunt het beste naar een partner op zoek gaan. Binnen die vorm kun je de hele scope van een project meenemen zonder dat je de zaak van tevoren dichttimmert. Maak een raamcontract, breng daar fasering in aan, en neem de Afnameovereenkomst erin op. Je moet wel leren om met andere grootheden om te gaan. Het is zeker een omschakeling als je gewend bent aan traditionele aanbestedingen, maar in de praktijk is bewezen dat het heel goed werkt.”
Van aanbesteden naar afnemen
Ivo Opstelten stelt dat de Afnameovereenkomst van grote waarde kan zijn voor woningcorporaties tijdens het uitvraag- of aanbestedingsproces. “Zet dit instrument daar ook voor in. Niet omdat wij het als Stroomversnelling zo’n geweldig instrument vinden, maar omdat in de praktijk is gebleken dat de Afnameovereenkomst behulpzaam is bij het goed formuleren van garanties en risico’s, en bij het maken van afspraken over hoe je ze verdeelt. Dit document leert je om de taal te spreken van de afnemer en de aanbieder. Ook binnen de Renovatieversneller kan er met behulp van dit instrument worden nagedacht over wat voor een soort aanpak we nou eigenlijk willen in al die wijken, en hoe we tot een continuïteit in de vraag kunnen komen.”