De energietransitie in de gebouwde omgeving is pas succesvol als alle woningen zoveel mogelijk worden verduurzaamd. Maar wat als woningeigenaren dit niet kunnen betalen? Ernst Jan Boers, directeur Nationaal Warmtefonds, en Ivo Opstelten, operationeel directeur Stroomversnelling, zien kansen om alle niet-kunners mee te krijgen en de groep kunners en willers te vergroten.
Het verduurzamen van een woning of een appartementencomplex loopt in de papieren. Dat geld hebben veel woningeigenaren niet op de bank staan, maar moet worden geleend. Een deel van de woningeigenaren komt door de krediettoets voor een hogere hypothecaire lening, maar een deel niet. Voor deze niet-kunners zijn andere financiële oplossingen nodig. Daar zetten het Nationaal Warmtefonds en Stroomversnelling zich beide voor in.
Waarom is het zo belangrijk om de niet-kunners te bereiken?
Opstelten: “Niet-kunners mogen niet achterblijven, anders betalen zij straks de hoogste energielasten en worden hun woningen onverkoopbaar. Stroomversnelling onderzoekt de mogelijkheden om alle woningeigenaren mee te krijgen, inclusief de daarvoor noodzakelijke financiële instrumenten en regelgeving. Het uitgangspunt bij verduurzaming zou woonlastenneutraliteit moeten zijn. Tegenover de financieringslasten van een investering in de verduurzaming staat een daling van de energie- en onderhoudskosten. Maar de vraag is hoe we die investering in verduurzaming voor iedereen mogelijk kunnen maken. Daarom zijn wij op zoek naar beter passende persoonsgebonden of liever nog gebouwgebonden financieringsvormen.’
Wat hebben niet-kunners aan het Warmtefonds?
Boers: “Het Warmtefonds is door het Rijk en een aantal banken opgericht om leningen te verstrekken aan woningeigenaren die moeilijk of geen lening kunnen krijgen voor de verduurzaming van hun woning. Naar onze schatting is dat 10 procent van de woningeigenaren; 300.000 tot 400.000 huishoudens. We maken onderscheid tussen twee fondsen: Warmtefonds 1 en 2. Warmtefonds 1 is bestemd voor kunners die de verstrekte lening prima in 20 jaar kunnen afbetalen, zoals Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Warmtefonds 2 is bestemd voor niet-kunners: mensen die zonder lening van het Warmtefonds buiten de boot zouden vallen.”
Waarom zijn VvE’s zo’n belangrijke groep?
Boers: “VvE’s kunnen geen hypothecaire lening van een bank krijgen voor de verduurzaming van een pand, omdat banken alleen hypotheken aan individuele woningeigenaren verschaffen. Het Warmtefonds kan VvE’s wel helpen, op voorwaarde dat een VvE met een goed onderhoudsplan en een goed financieel plan komt. De VvE moet laten zien dat de leden aan hun maandelijkse betalingsverplichting voldoen.”
Opstelten: “Veel VvE’s kampen met een ondershoudsachterstand. Ze hebben te weinig gespaard voor de reguliere instandhouding, laat staan voor de verduurzaming van hun pand. Dat is eerder regel dan uitzondering. Als VvE’s hun onderhoud en financiën op orde moeten hebben voordat ze een lening kunnen krijgen van het Warmtefonds zijn ze nog ver van huis.”
Boers: “We kijken of we die problematiek mee kunnen nemen bij het verstrekken van een lening. Wij mogen als financier zelf geen advies geven, maar VvE’s kunnen wel financiering krijgen voor een onderhouds-/verduurzamingsadvies en bouwbegeleiding.”
Opstelten: “De meeste VvE’s zijn nog niet zo met verduurzaming bezig, maar als de wijkgerichte aanpak gaat lopen, komt er voor alle VvE’s een moment waarop ze daarover moeten nadenken.”
Op welke groep richt Warmtefonds 1 zich nog meer?
Boers: ‘De tweede groep zijn particuliere woningeigenaren voor wie het relatief duur is om een hogere hypotheek bij een bank af te sluiten. Ze hebben bijvoorbeeld 10.000 euro nodig voor dubbel glas en spouwmuurisolatie, maar om hun hypotheek te verhogen, moeten ze een taxatie laten maken, een hypotheekadviseur in de arm nemen en een akte laten opstellen door de notaris. Die bijkomende kosten zijn relatief hoog.
Het Warmtefonds verstrekt een lening zonder dat daarvoor een taxatierapport of notariële akte nodig is. De rente bij het Warmtefonds is wel net iets hoger dan de hypotheekrente. Dat geeft een prikkel om de lening zo mogelijk toch bij de bank af te sluiten als men de hypotheek gaat oversluiten of anderszins aanpassen.
Er is alleen een probleem: de lening uit Warmtefonds 1 mag niet als hypothecaire lening worden beschouwd, maar wordt gezien als een consumptieve persoonlijke lening. Hierbij geldt als eis dat de lener in staat moet zijn om de lening in 8 jaar tijd terug te betalen, ook al mag de lening in werkelijkheid in 20 jaar worden terugbetaald. Het gevolg van deze strenge krediettoets is dat mensen niet in aanmerking komen voor een lening van het Warmtefonds, hoewel zij prima in staat zouden zijn om die lening in 20 jaar terug te betalen. Daarmee worden onnodig veel woningeigenaren tot niet-kunner gemaakt.
Wij vinden dat krediettoets moet worden gewijzigd. We hebben hier al heel wat gesprekken over gevoerd met de financiële toezichthouder, de AFM. Het maakt immers nogal wat uit of je een consumptieve persoonlijke lening afsluit voor een auto óf voor een investering in duurzaamheid. In het eerste geval is het redelijk dat de lening in 8 jaar moet worden terugbetaald, maar bij een investering in duurzaamheid zou dat 15 tot 20 jaar moeten zijn. Dat maakt een heel verschil voor de woonlasten per maand.”
Opstelten: “De opgave is om de groep willers én kunners de komende jaren te vergroten. Daarom is het belangrijk om naar de werkelijke woonlasten na verduurzaming te kijken en de toetscriteria daarop aan te passen. Daarom heeft Stroomversnelling de Woonlastenimpact tool ontwikkeld. Die beschermt de bewoner door de betaalbaarheid van de woonlasten op langere termijn zeker te stellen. Als de banken en het Warmtefonds de woonlastenimpacttoets mogen hanteren in de beoordeling, kunnen mensen veel makkelijker een lening krijgen. En dat is voor iedereen beter. Het risico op financiële problemen is inmiddels groter als woningeigenaren niet in de gelegenheid worden gesteld om hun woning te verduurzamen. Want hun energierekening gaat alleen maar omhoog.”
En de echte niet-kunners, waar kunnen die terecht?
Boers: “Die kunnen een beroep doen op Warmtefonds 2. Dit fonds is bedoeld voor de mensen die financieel zo krap zitten, bijvoorbeeld door schulden, dat ze de lening niet kunnen terugbetalen. Zeker in de beginjaren niet. Warmtefonds 2 gaat ook bijspringen ook bij als een lid van een kleine VvE ineens niet meer in staat is om zijn deel van de VvE-lening af te lossen. Daarmee voorkomen we dat de hele VvE in de problemen raakt.”
Hoe werkt Warmtefonds 2?
Boers: ‘De eerste drie jaren worden de rente en aflossing van de lening niet geïnd. Na 3 jaar toetsen we de financiële situatie van de lener opnieuw. Misschien heeft hij of zij inmiddels een baan gevonden of is er iets anders gebeurd waardoor het inkomen en daarmee de afloscapaciteit zijn toegenomen. Na 10 jaar komen we terug om het inkomen opnieuw te toetsen. Als de woningeigenaar dan nog niet kan aflossen, komen we pas in jaar 20 weer terug. In dat jaar kijken we nog een keer wat er met het huis is gebeurd. Mogelijk is of wordt het huis verkocht en kunnen de resterende aflossing en rente in rekening worden gebracht, maar anders wordt de lening kwijtgescholden. De praktijk leert dat als iemand bij twee toetsen als niet-kunner is betiteld, de kans steeds kleiner wordt dat dit later wel lukt.
Warmtefonds 1 wordt voor 20 procent gevoed door het Rijk en voor 80 procent door de banken. Warmtefonds 2 wordt vrijwel geheel gevoed door het Rijk, omdat de kans dat leningen worden terugbetaald veel kleiner is. Daarom willen wij de groep mensen die een beroep doet op Warmtefonds 2 zo beperkt mogelijk houden. Als de leningen uit Warmtefonds 1 als investeringslening worden gezien, in plaats van als consumptieve persoonlijke lening, scheelt dat enorm in de leencapaciteit en kunnen we veel meer mensen bedienen uit Warmtefonds 2.”
De groep niet-kunners is dus veel groter dan nodig is?
Opstelten: ‘Inderdaad. Daarom pleit Stroomversnelling ervoor om het toetscriterium voor terugbetaling te verlengen tot 30 jaar. Neem een investering in de verduurzaming van de schil van de woning. Die leidt 30 tot 40 jaar tot lagere energiekosten en daarmee lagere woninglasten. Door de investeringskosten over zo’n lange periode te verdelen, gaan de kosten per maand fors omlaag. Het zou in onze visie nog beter zijn om de lening niet te verbinden aan een persoon, maar aan het pand. De lening gaat bij verkoop van de woning automatisch over naar de volgende eigenaar. De reden waarom mensen opzien tegen de verduurzaming van hun woning is dat ze er zelf maar beperkte tijd van profiteren; de meeste mensen verhuizen na 7 of 8 jaar. Dan hebben ze de investering in de isolatie van de schil er nog lang niet uit, ook al gaat die vernieuwde schil nog vele jaren mee. Wij verwachten bovendien dat de groep willers fors kan groeien door de lening niet persoonsgebonden, maar gebouwgebonden te maken.”
Boers: “Ik heb daar als bankman vraagtekens bij. Je kunt een lening op een gebouw niet automatisch doorzetten naar de volgende koper. De bank loopt daarmee het risico op overkredietering van de nieuwe eigenaar, wat wettelijk niet mag. En de verkoper loopt het risico op waardedaling, bijvoorbeeld omdat de rente van de lening hoger is dan de rente van dat moment. Ik zie meer heil in een abonnement, met name voor het installatietechnische deel van de aanpak. Een abonnement is prima overdraagbaar naar de volgende eigenaar, omdat die er concreet service voor terugkrijgt.”
Opstelten: “Overkreditering is prima te voorkomen, mits de gebouwgebonden financieringslast, inclusief de energieprestatie van de woning, wordt meegenomen in de hypotheek. De verbeterde energieprestatie kan bovendien tot een waardestijging leiden. Sowieso is het de moeite waard om de kansen van gebouwgebonden financiering te onderzoeken. Mogelijk vergroten we daar de groep willers en kunners mee, wat hard nodig is om de klimaatdoelen in zicht te houden.
Er zijn voorbeelden in buiten- en binnenland die bewijzen dat het werkt. Maar het vergt nieuwe regelgeving en een andere blik op leningen. Vergelijk het met erfpacht, die is aan grond gebonden. Hoe groot de groep die er gebruik van gaat maken daadwerkelijk is, zal blijken als het instrument er is. Zo is het ook met het Warmtefonds gegaan. Dat heeft de eerste jaren weinig leningen verstrekt, maar gaat nu echt groeien.”
Staan de mensen straks in de rij bij het Warmtefonds?
Boers: “Het Warmtefonds heeft de afgelopen 7 jaar ruim 600 miljoen euro aan leningen verstrekt. We verwachten de komende 3 jaar weer zo’n bedrag te verstrekken. In de periode tot 2030 groeien we naar 3 tot 4 miljard. Dat zullen meer leningen zijn voor VvE’ s dan voor individuele, particuliere woningeigenaren, en als het goed is veel meer uit Warmtefonds 1 dan uit Warmtefonds 2. Iedereen die de lening zou kunnen betalen als je op de juiste manier naar zijn of haar inkomen kijkt, zou bij Warmtefonds 1 terecht moeten kunnen. Dan kunnen de echte niet-kunners bij Warmtefonds 2 terecht.”
Gaan we met de juiste financiële instrumenten de energietransitie dan echt versnellen?
Boers: “Daar zit eigenlijk mijn grootste zorg. Mensen met financiële problemen en/of energiearmoede gaan over het algemeen niet graag in gesprek met een financiële instelling en staan ook niet te juichen als de gemeente langskomt. Hoe gaan we mensen meenemen en overtuigen dat het verduurzamen van een woning ook voor henzelf beter is? Hoe ontzorgen we hen niet alleen financieel, maar ook in het hele proces?
Opstelten: “Stroomversnelling en NRP hebben eind 2021 een concrete aanpak gepresenteerd voor een programmatische uitvoering van de nationale isolatiegolf. De kern van het plan is dat alle huiseigenaren vóór 2030 een aanbod krijgen om hun woning zo CO2-neutraal mogelijk te maken, met de daarbij passende financieringsmogelijkheden. Dat kan dus ook een lening uit Warmtefonds 1 of 2 zijn. Het Rijk moet de regie nemen in de aanpak, de uitvoering komt bij regionale spelers te liggen. Op de manier worden alle woningeigenaren optimaal ontzorgd. En al zal niet iedereen op zo’n aanbod willen ingaan, het gaat enorm helpen om de energietransitie te versnellen.”