⇦ Terug naar thema's

Financiering Particulieren

Waarom dit thema

Beter wonen voor hetzelfde geld. Een woning die comfortabeler, mooier, gezonder en duurzamer is, terwijl de bewoner er niet meer voor hoeft te betalen. Dat is wat Stroomversnelling voor bewoners mogelijk wil maken. In het Energieakkoord van 2013 is afgesproken dat in 2050 4,5 miljoen huur- en koopwoningen in Nederland energieneutraal moeten zijn. In de Energieagenda uit 2016 is vastgelegd dat Nederland van het aardgas af moet; er wordt geen nieuwe gasinfrastructuur meer aangelegd en de aansluitplicht wordt geschrapt.

Dit alles lukt alleen als de nul-op-de-meterrenovaties (NOM-renovaties) voor een breed publiek betaalbaar worden. En daar is Stroomversnelling druk mee bezig. Nederland telt zo’n 1,8 miljoen rijtjeshuizen die tussen 1945 en 1990 zijn gebouwd. Die zijn het hardst aan renovatie toe. Zo’n 70 procent daarvan is in particulier eigendom. Om ook die woningen te kunnen verduurzamen, is het noodzakelijk dat particulieren toegang krijgen tot passende financieringsmogelijkheden. Stroomversnelling zoekt naar verantwoorde, passende financieringsmogelijkheden voor particuliere woningeigenaren. Zij doet dit in samenwerking met banken, pensioenfondsen en andere relevante stakeholders – en in overleg met het Nibud, de Nationale Hypotheek Garantie en de Autoriteit Financiële Markten.

Wat wil Stroomversnelling bereiken

Stroomversnelling wil het voor een brede doelgroep mogelijk maken om de eigen woning een totale make-over te geven, waarna de woningen energieneutraal en aardgasvrij verwarmd kunnen worden tegen betaalbare woonlasten. In de praktijk blijkt het echter lastig voor particulieren om de financieringsruimte te krijgen die voor deze (NOM) renovatie nodig is, ook al is deze op basis van de weggenomen energielasten verantwoord. Voor een woning die van een G-, F- of E-label overgaat naar NOM, zou louter op basis van de weggenomen energielasten een bedrag tussen de 45.000 en 50.000 euro financierbaar moeten zijn.

Stroomversnelling wil dat de financieringsruimte voor NOM-renovaties in de financieringsnormen (zoals de hypotheeknorm) wordt vastgelegd en dat elke woningeigenaar de financieringsruimte krijgt die op basis van wegvallende energielasten verantwoord zijn. Daarnaast moet het betaalbaarheidsrisico bij woningen met een slecht energielabel inzichtelijk worden gemaakt. Aan de koop van een woning met energielabel F of G zitten meer risico’s dan aan een NOM-woning, omdat de kosten die een huishouden voor energie betaalt hoog zijn en in de loop van de tijd kunnen variëren. Bij een NOM-woning liggen de woonlasten vast. Het betaalbaarheidsrisico wordt hiermee beperkt.

Waar werkt Stroomversnelling nu aan

Stroomversnelling werkt met verschillende partijen samen om passende financieringsmogelijkheden te creëren, afgestemd op de woning-gerelateerde lasten (hypotheek en energie). Er zijn momenteel vier opties voor financiering, deels nog in onderzoek: eigen spaargeld, een hypothecaire lening, een NEF-lening (Nationaal Energie Besparingsfonds) en een objectgebonden financieringsoplossing

  1. Eigen spaargeld
    Een deel van de huishoudens kan eigen spaargeld inzetten, wat gezien de huidige lage rentestand een gunstige optie is. Een investering in een NOM-renovatie levert al snel een hoger rendement op dan het geld op een spaarrekening laten staan.
  2. Hypothecaire lening
    Een deel van de huishoudens kan een extra hypothecaire lening afsluiten. Hierbij worden twee toetsen toegepast:
  • Loan-to-income-toets (LTI): kan de hypotheeknemer (koper) de maandelijkse lasten voor de aflossing van de hypotheek en de bijbehorende rente betalen? Wettelijk is voor NOM-woningen, met een energieprestatiegarantie van 10 jaar, een hogere hypotheekruimte toegestaan ( in 2018 € 25.000,-) dan regulier op basis van inkomen mogelijk zou zijn. Voorwaarde is wel dat de aanvrager een voldoende hoog toetsinkomen heeft (in 2018 minimaal € 33.000).
  • Loan-to-value-toets (LTV): is de woning waarvoor de hypotheek wordt verstrekt de hoogte van het leenbedrag waard? De kosten voor een NOM-renovatie kunnen hypothecair worden gefinancierd tot maximaal 106 procent van de waarde van de woning (inclusief renovatie).

Volgens berekeningen van het Nibud kan een derde van de huidige woningeigenaren geen renovatiehypotheek krijgen, als de LTI-toets wordt toegepast.

  1. Energiebespaarlening van het Nationaal Energiebespaarfonds
    Dit is een financiering op basis van een lening met aantrekkelijke voorwaarden (looptijd, leenbedrag, rente) binnen het Nationaal Energie Bespaarfonds (NEF). Leningsaanvragen bij dit fonds worden volgens de gangbare normen voor consumptief krediet getoetst. De omvang van de lening is begrensd, maar voor NOM-renovaties is dit bedrag wel groter dan voor losse energiebesparende maatregelen (max 25.000 versus 50.000). Op dit moment is het nog niet mogelijk om voor NOM-renovaties een lening aan te gaan waarvan de maandlasten vergelijkbaar zijn met de weggenomen energielasten, met name omdat een Energiebespaarlening binnen 15 jaar volledig moet worden afgelost. Stroomversnelling onderzoekt met banken de mogelijkheden om de Energiebespaarlening te combineren met een persoonlijke lening, waarmee de Energiebespaarlening over 30 in plaats van 15 jaar kan worden terugbetaald. Op die manier kan ook de Energiebespaarlening als woonlasten-neutrale financiering worden ingezet. Samenwerking met NEF zal voor de woningeigenaar profijtelijk zijn vanwege de lage(re) rente.
  2. Objectgebonden financieringsoplossing
    Stroomversnelling onderzoekt de mogelijkheid voor een financieringsoplossing die aan de woning is gekoppeld in plaats van aan de persoon. Dit houdt in dat de bewoner de NOM-renovatie niet zelf bekostigt, maar een periodieke betalingsverplichting aangaat, die bij verhuizing overgaat naar de volgende bewoner. De publicatie Objectgebonden financiering van verdergaande energiebesparende maatregelen (bij grondgebonden woningen) geeft een overzicht van de mogelijke aanknopingspunten om deze financiële constructie verder uit te werken. De objectgebonden financieringsoplossing heeft de potentie om een van de belangrijkste financieringsconstructies voor NOM-renovaties voor particulieren te worden. Stroomversnelling is dan ook voorstander van een breed leer- en ontwikkelprogramma met ruimte voor verschillende experimenten, om dit belangrijke instrument daadwerkelijk mogelijk te maken.

Heeft u een specifieke vraag over de financieringsmogelijkheden voor particulieren, neem dan contact op met Stroomversnelling-specialist Ivo Opstelten: i.opstelten@stroomversnelling.nl