Financiering Particulieren

Waarom dit thema

Beter wonen voor hetzelfde geld. Een woning die comfortabeler, mooier, gezonder en duurzamer is, terwijl de bewoner er niet meer voor hoeft te betalen. Dat is wat Stroomversnelling voor bewoners mogelijk wil maken. In het Energieakkoord van 2013 is afgesproken dat in 2050 4,5 miljoen huur- en koopwoningen in Nederland energieneutraal zijn. Dat lukt alleen als de Nul op de Meter renovaties voor een breed publiek betaalbaar worden. En daar is Stroomversnelling druk mee bezig. Nederland telt zo’n 1,8 miljoen rijtjeshuizen die tussen 1945 en 1990 zijn gebouwd. Die zijn het hardst aan renovatie toe. Zo’n 70 procent daarvan is particulier eigendom. Om ook die woningen te kunnen verduurzamen, is het noodzakelijk dat particulieren toegang krijgen tot passende financieringsmogelijkheden. Stroomversnelling zoekt in samenwerking met de banken en in overleg met het Nibud, de Nationale Hypotheek Garantie en de Autoriteit Financiële Markten naar verantwoorde, passende financieringsmogelijkheden voor particuliere woningeigenaren.

Wat wil Stroomversnelling bereiken

Stroomversnelling wil het voor een brede doelgroep mogelijk maken om de eigen woning een totale make-over te geven. Een investering in een NOM-renovatie is woonlastenneutraal. De investering betaalt zich bovendien terug in een mooiere, comfortabeler woning, lagere energiekosten en een hogere waarde van het huis.

In de praktijk blijkt het echter toch lastig voor particulieren om de financieringsruimte te krijgen die voor hun Nul op de Meter-renovatie nodig is, ook al is deze op basis van de weggenomen energielasten verantwoord. Voor een woning die van een G-, F- of E-label overgaat naar NOM, zou louter op basis van de weggenomen energielasten een bedrag tussen de 45.000 en 50.000 euro financierbaar moeten zijn. Stroomversnelling wil dat de financieringsruimte voor NOM-renovaties in de hypotheeknorm wordt vastgelegd en dat elke woningeigenaar de financieringsruimte krijgt die op basis van wegvallende energielasten verantwoord zou zijn.

Daarnaast moet het betaalbaarheidsrisico bij woningen met een slecht energielabel inzichtelijk worden gemaakt. Aan de koop van een woning met energielabel F of G zitten meer risico’s dan aan een NOM-woning, omdat de kosten die een huishouden voor energie betaalt hoog zijn en in de loop van de tijd kunnen variëren. Bij een NOM-woning liggen de woonlasten vast. Het betaalbaarheidsrisico wordt hiermee beperkt.

Waar werkt Stroomversnelling nu aan

Stroomversnelling is met de banken, het Nibud en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) in overleg om passende financieringsmogelijkheden te creëren, afgestemd op de woning-gerelateerde lasten (hypotheek en energie). Er zijn momenteel vier opties voor financiering, deels nog in onderzoek: eigen spaargeld, persoonsgebonden lening, een NEF-lening (Nationaal Energie Besparingsfonds) en een objectgebonden financieringsoplossing

 

  1. Eigen spaargeld. Een deel van de huishoudens kan eigen spaargeld inzetten, wat gezien de huidige lage rentestand een gunstige optie is. Een investering in een NOM-renovatie levert al snel een hoger rendement op dan het geld op een spaarrekening laten staan.
  2. Persoonsgebonden lening. Een deel van de huishoudens kan een persoonsgebonden (lening afsluiten, zoals een tweede hypotheek. Hierbij worden twee toetsen toegepast:
  • Loan-to-income-toets (LTI): kan de hypotheeknemer (koper) de maandelijkse lasten voor de aflossing van de hypotheek en de bijbehorende rente betalen? Wettelijk is een bedrag van 27.000 euro toegestaan bovenop de reguliere hypotheekruimte. Voorwaarde is een inkomen van minimaal 33.000 euro per jaar en een Nul op de Meter-garantie.
  • Loan-to-value-toets (LTV): is de woning waarvoor de hypotheek wordt verstrekt de hoogte van het leenbedrag waard? De lening is voor een NOM-woning gemaximeerd tot 106 procent van de waarde van de woning (inclusief renovatie). Volgens berekeningen van het Nibud kan een derde van de huidige woningeigenaren geen renovatiehypotheek krijgen, als de LTI-toets wordt toegepast.
  1. Energiebespaarlening van het Nationaal Energiebespaarfonds. Financiering op basis van een lening met aantrekkelijke voorwaarden (looptijd, leenbedrag, rente) binnen het Nationaal Energie Bespaarfonds (NEF). Voorwaarde is dat de Energiebespaarlening ook kan worden ingezet voor een complete NOM renovatie. Op dit moment is het nog niet mogelijk om een lening aan te gaan waarvan de maandlasten vergelijkbaar zijn met de weggenomen energielasten, met name doordat een Energiebespaarlening binnen 15 jaar volledig moet worden afgelost. Stroomversnelling onderzoekt met de banken de mogelijkheden om de Energiebespaarlening te combineren met een persoonlijke lening, waarmee de Energiebespaarlening over dertig in plaats van vijftien jaar kan worden terugbetaald. Op die manier kan ook de Energiebespaarlening als woonlasten-neutrale financiering worden ingezet. Samenwerking met NEF voor de woningeigenaar profijtelijk zijn vanwege de lage(re) rente, maar ook vanwege de marginale (inkomens)toets.
  2. Objectgebonden financieringsoplossing. Stroomversnelling onderzoekt de mogelijkheid voor een financieringsoplossing die aan de woning is gekoppeld in plaats van aan de persoon. Dit houdt in dat de bewoner de NOM-renovatie niet zelf bekostigt, maar een periodieke betalingsverplichting aangaat, die bij verhuizing overgaat naar de volgende bewoner. Deze betaling loopt bij voorkeur via de algemeen bekende energierekening. In het onderzoek naar deze variant zijn daarom zowel financiers als netbeheerders en energieleveranciers betrokken. De netbeheerder heeft via de netaansluiting een vaste relatie met elke woning en is de stabiele factor in de keten tussen (wisselende) woningeigenaar, woning, elektriciteitsnet en (wisselende) energieleverancier. In het najaar van 2016 start Stroomversnelling met een pilot om deze oplossing scherper te definiëren en te testen op juridische, procesmatige en financiële aspecten. De object gebonden financieringsoplossing heeft de potentie om een van de belangrijkste financieringsconstructies voor NOM-renovaties voor particulieren te worden.

Heeft u een specifieke vraag over de financieringsmogelijkheden voor particulieren, neem dan contact op met Stroomversnelling-specialist Ivo Opstelten: i.opstelten@stroomversnelling.nl